רכישת נדל"ן ביוון באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים בשנת 2026: מה באמת מותר על פי חוק?

האם ניתן לרכוש נדל”ן ישירות באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים?

בשנתיים האחרונות אני מקבל את אותה השאלה לעיתים תכופות יותר ויותר: “האם אפשר לקנות נדל”ן ביוון באמצעות ביטקוין, אית’ריום או USDT?”

התשובה אינה פשוטה כפי שהיא נראית.

מבחינה משפטית, רכישת נדל”ן ישירות באמצעות מטבעות קריפטוגרפיים ביוון היא כמעט בלתי אפשרית. עסקאות נדל”ן מבוצעות דרך נוטריון, והתשלומים חייבים להתבצע באירו תוך עמידה בדרישות הבנקים, רשויות המס והחקיקה של האיחוד האירופי למניעת הלבנת הון (AML).

עם זאת, אין זה אומר שמשקיע שהונו מוחזק במטבעות קריפטוגרפיים אינו יכול לרכוש נדל”ן.

מה השתנה לאחר הכנסת תקנות MiCA

החל מ-30 בדצמבר 2024, תקנות MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) נכנסו לתוקף מלא ברחבי האיחוד האירופי, ויוצרות לראשונה כללים אחידים לפעילות שוק הקריפטו בכל מדינות האיחוד. ביוון, הוראותיה יושמו בנוסף באמצעות חוק לאומי מס’ 5193/2025, אשר הגדיר את הסמכויות של הבנק המרכזי של יוון ושל גופי רגולציה נוספים.

אין פירוש הדבר שניתן לשלם על נדל”ן ישירות בביטקוין.

תקנות MiCA מסדירות את הפעילות של ספקי שירותי קריפטו, רישוי, הגנת משקיעים ושקיפות עסקאות. מנגד, רכישת נדל”ן עדיין כפופה לכללים הרגילים של המשפט האזרחי ודיני המסים.

כיצד מבוצעת בפועל רכישת נדל”ן באמצעות הון קריפטו

בפועל, התהליך עובד כך:

• המשקיע מחזיק בהון במטבעות קריפטוגרפיים;
• נכסי הקריפטו נמכרים דרך בורסה חוקית או ספק מורשה;
• הכספים מועברים לחשבון בנק באירו;
• הבנק מבצע בדיקה של מקור הכספים (Proof of Funds / Source of Wealth);
• רק לאחר מכן הכספים משמשים לרכישת הנדל”ן.

שלב הציות הבנקאי (Bank Compliance) הוא השלב הקריטי ביותר.

מה בודק הבנק היווני

הבנק כמעט תמיד ידרוש לאמת את מקור הכספים.

בדרך כלל ייתכן שיידרשו:

• היסטוריית רכישה של מטבעות קריפטוגרפיים;
• דפי חשבון מבורסת הקריפטו;
• היסטוריית תנועת הנכסים;
• מסמכי זיהוי (KYC);
• דפי חשבון בנקאיים;
• מסמכים המאשרים את המקור הראשוני של ההון.

אם לא ניתן להסביר ולהוכיח במסמכים את מקור הכספים, הבנק רשאי לסרב לבצע את העסקה ללא קשר לסכומה.

מסים

בעת רכישת נדל”ן ביוון, הקונה משלם בדרך כלל מס העברת מקרקעין בשיעור של 3% מהערך לצורכי מס של הנכס (אלא אם חל משטר מע”מ על נכסים חדשים מסוימים).

במקביל, חשוב להבין שמיסוי אפשרי של רווחים ממכירת מטבעות הקריפטו עצמם הוא נושא נפרד.

נכון להיום, יוון ממשיכה לשפר את רגולציית המס על נכסי קריפטו. בשנת 2026 הציגה הממשלה תוכניות להנהגת משטר מס מיוחד לרווחי הון ממטבעות קריפטוגרפיים, אך המסגרת הנורמטיבית עודנה מתפתחת, ולכן יש לדון במבנה העסקה מראש עם יועץ מס יווני.

כיצד AILIT Group מסייעת

אם ההון של המשקיע נמצא במטבעות קריפטוגרפיים, AILIT Group מסייעת לארגן את כל תהליך רכישת הנדל”ן:

• בחירת הנכס;
• אינטראקציה מול עורכי דין;
• ליווי בתהליך הציות הבנקאי;
• תיאום עבודת רואי החשבון והנוטריונים;
• ליווי משפטי של העסקה;
• בנייה או ניהול הנכס בהמשך.

אנו מלווים משקיעים בכל השלבים ומסייעים להכין את ערכת המסמכים מראש כדי למזער את הסיכון לעיכובים בזמן בדיקת מקור הכספים.

למידע נוסף על פרויקטי החברה: https://ailitgroup.com/he/projects/

ליצירת קשר עם צוות AILIT Group: https://ailitgroup.com/he/contact/

---

המאמר נבדק על ידי אלכסיי פאטייב — מומחה בתחום הבנייה והפיתוח של נדל”ן ביוון.