Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα με κρυπτονόμισμα το 2026: Τι επιτρέπει πραγματικά ο νόμος;

Μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο απευθείας με κρυπτονόμισμα;

Τα τελευταία δύο χρόνια δέχομαι όλο και πιο συχνά την ίδια ερώτηση: «Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα με Bitcoin, Ethereum ή USDT;»

Η απάντηση δεν είναι τόσο απλή όσο φαίνεται.

Από νομική άποψη, η απευθείας αγορά ακινήτου με κρυπτονόμισμα στην Ελλάδα είναι ουσιαστικά αδύνατη. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιούνται μέσω συμβολαιογράφου και οι πληρωμές πρέπει να γίνονται σε ευρώ, τηρώντας τις απαιτήσεις των τραπεζών, των φορολογικών αρχών και της νομοθεσίας της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML).

Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι ένας επενδυτής με κεφάλαια σε κρυπτονομίσματα δεν μπορεί να αποκτήσει ακίνητο.

Τι άλλαξε μετά την εφαρμογή του MiCA

Από τις 30 Δεκεμβρίου 2024, ο κανονισμός MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) εφαρμόζεται πλήρως σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση, δημιουργώντας για πρώτη φορά ενιαίους κανόνες για την αγορά κρυπτοστοιχείων σε όλα τα κράτη μέλη. Στην Ελλάδα, οι διατάξεις του ενσωματώθηκαν περαιτέρω με τον εθνικό νόμο υπ’ αριθμ. 5193/2025, ο οποίος καθόρισε τις αρμοδιότητες της Τράπεζας της Ελλάδος και άλλων ρυθμιστικών αρχών.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η αγορά ακινήτου μπορεί να πληρωθεί απευθείας με Bitcoin.

Ο κανονισμός MiCA ρυθμίζει τη δραστηριότητα των παρόχων υπηρεσιών κρυπτοστοιχείων, την αδειοδότηση, την προστασία των επενδυτών και τη διαφάνεια των συναλλαγών. Η αγορά ακινήτου, όμως, εξακολουθεί να διέπεται από τους συνήθεις κανόνες του αστικού και φορολογικού δικαίου.

Πώς πραγματοποιείται στην πράξη η αγορά ακινήτου με κρυπτοκεφάλαια

Στην πράξη, η διαδικασία έχει ως εξής:

• ο επενδυτής διατηρεί το κεφάλαιό του σε κρυπτονομίσματα·
• τα κρυπτοστοιχεία πωλούνται μέσω νόμιμου ανταλλακτηρίου ή αδειοδοτημένου παρόχου·
• τα χρήματα μεταφέρονται σε τραπεζικό λογαριασμό σε ευρώ·
• η τράπεζα διενεργεί έλεγχο προέλευσης των κεφαλαίων (Proof of Funds / Source of Wealth)·
• μόνο μετά από αυτό τα χρήματα χρησιμοποιούνται για την αγορά του ακινήτου.

Το στάδιο της τραπεζικής συμμόρφωσης (compliance) είναι το πιο καθοριστικό.

Τι ελέγχει η ελληνική τράπεζα

Η τράπεζα σχεδόν πάντα θα ζητήσει επιβεβαίωση της προέλευσης των κεφαλαίων.

Συνήθως ενδέχεται να χρειαστούν:

• ιστορικό αγοράς κρυπτονομισμάτων·
• ενημερωτικά σημειώματα (statements) από το ανταλλακτήριο κρυπτονομισμάτων·
• ιστορικό κίνησης των στοιχείων ενεργητικού·
• έγγραφα ταυτοποίησης KYC·
• τραπεζικά ενημερωτικά σημειώματα·
• έγγραφα που επιβεβαιώνουν την αρχική πηγή του κεφαλαίου.

Εάν η προέλευση των κεφαλαίων δεν μπορεί να τεκμηριωθεί εγγράφως, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να αρνηθεί τη συναλλαγή, ανεξάρτητα από το ποσό.

Φορολογία

Κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, ο αγοραστής πληρώνει συνήθως φόρο μεταβίβασης ακινήτου ύψους 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου (εκτός εάν εφαρμόζεται καθεστώς ΦΠΑ σε ορισμένες νεόδμητες οικοδομές).

Παράλληλα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε ότι η πιθανή φορολόγηση του κέρδους από την πώληση των ίδιων των κρυπτονομισμάτων είναι ξεχωριστό ζήτημα.

Μέχρι σήμερα, η Ελλάδα συνεχίζει να βελτιώνει το φορολογικό πλαίσιο για τα κρυπτοστοιχεία. Το 2026, η κυβέρνηση παρουσίασε σχέδια για την εισαγωγή ειδικού φορολογικού καθεστώτος υπεραξίας κεφαλαίου από κρυπτονομίσματα. Ωστόσο, το ρυθμιστικό πλαίσιο βρίσκεται ακόμη υπό διαμόρφωση, επομένως η δομή της συναλλαγής πρέπει να συζητείται εκ των προτέρων με Έλληνα φοροτεχνικό σύμβουλο.

Πώς βοηθά η AILIT Group

Εάν τα κεφάλαια του επενδυτή βρίσκονται σε κρυπτονομίσματα, η AILIT Group αναλαμβάνει την οργάνωση ολόκληρης της διαδικασίας αγοράς ακινήτου:

• επιλογή ακινήτου·
• επικοινωνία και συνεργασία με δικηγόρους·
• υποστήριξη κατά τον τραπεζικό έλεγχο συμμόρφωσης·
• συντονισμός λογιστών και συμβολαιογράφων·
• νομική κάλυψη της συναλλαγής·
• μεταγενέστερη κατασκευή ή διαχείριση του ακινήτου.

Συνοδεύουμε τους επενδυτές σε όλα τα στάδια και βοηθάμε στην προετοιμασία του φακέλου δικαιολογητικών εκ των προτέρων, ώστε να ελαχιστοποιηθούν οι κίνδυνοι καθυστερήσεων κατά τον έλεγχο προέλευσης των κεφαλαίων.

Μάθετε περισσότερα για τα έργα της εταιρείας: https://ailitgroup.com/el/projects/

Επικοινωνήστε με την ομάδα της AILIT Group: https://ailitgroup.com/el/contact/

---

Το άρθρο ελέγχθηκε από τον Αλεξέι Φατούεβ — ειδικό στον τομέα της κατασκευής και ανάπτυξης ακινήτων στην Ελλάδα.