القانون والضرائب
شراء العقارات في اليونان باستخدام العملات المشفرة في عام 2026: ما الذي يسمح به القانون حقًا؟
هل يمكنك شراء عقار باستخدام العملات المشفرة مباشرة؟
على مدار العامين الماضيين، أصبحت أتلقى السؤال نفسه أكثر فأكثر: “هل يمكنني شراء عقار في اليونان باستخدام بيتكوين أو إيثريوم أو USDT؟”
الإجابة ليست ببساطة ما تبدو عليه.
من الناحية القانونية، يُعد شراء العقارات مباشرة بالعملات المشفرة في اليونان أمرًا غير ممكن عمليًا. إذ تكتمل صفقات العقارات عبر موثق العقود (النوتار)، ويجب أن تتم التسويات باليورو مع الالتزام بمتطلبات البنوك، والسلطات الضريبية، وتشريعات الاتحاد الأوروبي لمكافحة غسل الأموال (AML).
ولكن هذا لا يعني أن المستثمر الذي يحتفظ برأس ماله في عملات مشفرة لا يمكنه شراء عقار.
ما الذي تغير بعد تطبيق تنظيم MiCA
منذ 30 ديسمبر 2024، أصبح تنظيم MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) نافذًا بالكامل في جميع أنحاء الاتحاد الأوروبي، مما أوجد لأول مرة قواعد موحدة لسوق العملات المشفرة في كافة دول الاتحاد. وفي اليونان، تم تطبيق أحكامه بشكل إضافي من خلال القانون الوطني رقم 5193/2025، الذي حدد صلاحيات بنك اليونان والجهات التنظيمية الأخرى.
هذا لا يعني أنه يمكن دفع قيمة العقار بالبيتكوين مباشرة.
ينظم MiCA أنشطة مزودي خدمات العملات المشفرة، والترخيص، وحماية المستثمرين، وشفافية المعاملات. أما شراء العقارات، فما زال يخضع للقواعد العادية للقانون المدني والضريبي.
كيف يتم شراء العقارات بالفعل باستخدام رأس المال المشفر
من الناحية العملية، تتبع العملية النمط التالي:
- يحتفظ المستثمر برأس ماله في صورة عملات مشفرة؛
- يتم بيع الأصول المشفرة عبر بورصة قانونية أو مزود خدمة مرخص؛
- تُحول الأموال إلى حساب بنكي باليورو؛
- يجري البنك تحققًا من مصدر الأموال (Proof of Funds / Source of Wealth)؛
- بعد ذلك فقط يُستخدم المال لشراء العقار.
تُعد مرحلة الامتثال المصرفي (Bank Compliance) المرحلة الأهم على الإطلاق.
ما الذي يتحقق منه البنك اليوناني
سيطلب البنك تقريبًا في جميع الحالات إثبات مصدر الأموال.
عادةً قد تحتاج إلى:
- سجل شراء العملات المشفرة؛
- كشوفات حساب من منصة تداول العملات المشفرة؛
- سجل حركة الأصول؛
- وثائق اعرف عميلك (KYC)؛
- كشوفات حساب بنكية؛
- وثائق تؤكد المصدر الأصلي لرأس المال.
إذا تعذر إثبات مصدر الأموال بالمستندات، يحق للبنك رفض إجراء المعاملة بغض النظر عن قيمة الصفقة.
الضرائب
عند شراء عقار في اليونان، يدفع المشتري عادةً ضريبة نقل الملكية بنسبة 3% من القيمة الضريبية للعقار (ما لم ينطبق نظام ضريبة القيمة المضافة على بعض العقارات الجديدة).
في الوقت نفسه، من المهم أن تفهم أن الضرائب المحتملة على الأرباح الناتجة عن بيع العملة المشفرة نفسها هي مسألة منفصلة.
حتى اليوم، تواصل اليونان تحسين التنظيم الضريبي للأصول المشفرة. وفي عام 2026، قدمت الحكومة خططًا لإدخال نظام ضريبي خاص للأرباح الرأسمالية الناتجة عن العملات المشفرة، إلا أن الإطار التنظيمي لا يزال قيد التطور، لذا يجب مناقشة هيكل الصفقة مسبقًا مع مستشار ضريبي يوناني.
كيف تساعدك AILIT Group
إذا كان رأس مال المستثمر بالعملات المشفرة، تساعد AILIT Group في تنظيم عملية شراء العقار بأكملها:
- اختيار العقار المناسب؛
- التواصل مع المحامين؛
- تقديم الدعم في إجراءات الامتثال المصرفي؛
- التنسيق بين المحاسبين وموثقي العقود؛
- الدعم القانوني للصفقة؛
- أعمال البناء أو إدارة العقار لاحقًا.
نحن نرافق المستثمرين في جميع المراحل ونساعد في إعداد حزمة المستندات مسبقًا لتقليل مخاطر التأخير أثناء التحقق من مصدر الأموال.
معرفة المزيد عن مشاريع الشركة: https://ailitgroup.com/ar/projects/
التواصل مع فريق AILIT Group: https://ailitgroup.com/ar/contact/
تمت مراجعة المقال بواسطة أليكسي فاتويف — خبير في مجال بناء وتطوير العقارات في اليونان.