Покупка недвижимости в Греции за криптовалюту в 2026 году: что действительно разрешено законом?

Можно ли купить недвижимость за криптовалюту напрямую?

За последние два года я всё чаще получаю один и тот же вопрос: «Можно ли купить недвижимость в Греции за Bitcoin, Ethereum или USDT?»

Ответ не такой простой, как кажется.

С юридической точки зрения купить недвижимость напрямую за криптовалюту в Греции практически невозможно. Сделки с недвижимостью оформляются через нотариуса, а расчёты должны проходить в евро с соблюдением требований банков, налоговых органов и законодательства ЕС по противодействию отмыванию денег (AML).

Но это не означает, что инвестор, капитал которого находится в криптовалюте, не может приобрести недвижимость.

Что изменилось после введения MiCA

С 30 декабря 2024 года на территории Европейского союза полностью действует регламент MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation), который впервые создал единые правила работы крипторынка во всех странах ЕС. В Греции его положения дополнительно реализованы национальным законом № 5193/2025, определившим полномочия Банка Греции и других регуляторов.

Это не означает, что недвижимость можно оплачивать Bitcoin напрямую.

MiCA регулирует деятельность криптопровайдеров, лицензирование, защиту инвесторов и прозрачность операций. А вот покупка недвижимости по-прежнему проходит по обычным правилам гражданского и налогового законодательства.

Как реально покупают недвижимость за криптокапитал

На практике схема выглядит так:

• инвестор хранит капитал в криптовалюте;
• криптоактивы продаются через легальную биржу или лицензированного провайдера;
• средства поступают на банковский счёт в евро;
• банк проводит проверку происхождения средств (Proof of Funds / Source of Wealth);
• только после этого деньги используются для покупки недвижимости.

Именно этап банковского комплаенса становится самым важным.

Что проверяет греческий банк

Банк практически всегда попросит подтвердить происхождение средств.

Обычно могут понадобиться:

• история покупки криптовалюты;
• выписки с криптобиржи;
• история движения активов;
• документы KYC;
• банковские выписки;
• документы, подтверждающие первоначальный источник капитала.

Если происхождение средств невозможно объяснить документально, банк вправе отказать в проведении операции независимо от суммы сделки.

Налоги

При покупке недвижимости в Греции покупатель обычно уплачивает налог на переход права собственности в размере 3% от налоговой стоимости объекта (если не применяется режим НДС для отдельных новостроек).

При этом важно понимать, что возможное налогообложение прибыли от продажи самой криптовалюты — это отдельный вопрос.

По состоянию на сегодняшний день Греция продолжает совершенствовать налоговое регулирование криптоактивов. В 2026 году правительство представило планы введения специального режима налогообложения прироста капитала от криптовалют, однако нормативная база ещё развивается, поэтому структуру сделки необходимо заранее обсуждать с греческим налоговым консультантом.

Как помогает AILIT Group

Если капитал инвестора находится в криптовалюте, AILIT Group помогает организовать весь процесс покупки недвижимости:

• подбор объекта;
• взаимодействие с адвокатами;
• сопровождение банковского комплаенса;
• координация работы бухгалтеров и нотариусов;
• юридическое сопровождение сделки;
• последующее строительство или управление объектом.

Мы сопровождаем инвесторов на всех этапах и заранее помогаем подготовить пакет документов, чтобы минимизировать риски задержек при проверке происхождения средств.

Подробнее о проектах компании: https://ailitgroup.com/ru/projects/

Связаться с командой AILIT Group: https://ailitgroup.com/ru/contact/

---

Статья проверена Алексеем Фатуевым — экспертом в сфере строительства и девелопмента недвижимости в Греции.