2026年在希腊用加密货币购买房产：法律究竟允许什么？

能否直接用加密货币购买房产？

在过去两年里，我越来越多地收到同一个问题：“在希腊可以用比特币、以太坊或 USDT 购买房产吗？”

答案并不像表面看起来那么简单。

从法律角度来看，在希腊直接用加密货币购买房产几乎是不可能的。房产交易必须通过公证人办理，且结算必须使用欧元，同时须遵守银行、税务机关以及欧盟反洗钱（AML）法规的要求。

但这并不意味着资本保存在加密货币中的投资者就无法购买房产。

MiCA 出台后发生了什么变化

自 2024 年 12 月 30 日起，欧盟的《加密资产市场法规》（MiCA，Markets in Crypto-Assets Regulation）已全面生效，首次为所有欧盟国家的加密市场建立了统一规则。在希腊，其规定通过第 5193/2025 号国家法律得到了进一步落实，明确了希腊银行及其他监管机构的职权。

这并不意味着可以直接用比特币支付房产。

MiCA 监管的是加密服务提供商的活动、许可颁发、投资者保护以及交易透明度。而购买房产依然遵循民法和税法的常规规定。

如何实际利用加密资本购买房产

在实践中，具体流程如下：

• 投资者以加密货币形式持有资本；
• 加密资产通过合规交易所或持牌服务商出售；
• 资金以欧元形式转入银行账户；
• 银行进行资金来源审查（Proof of Funds / Source of Wealth）；
• 审核通过后，资金才用于购买房产。

银行合规审查阶段才是最为关键的一环。

希腊银行会审查什么

银行几乎总是会要求证明资金来源。

通常可能需要提供：

• 加密货币购买历史记录；
• 加密交易所的流水账单；
• 资产变动历史记录；
• KYC 身份认证文件；
• 银行流水；
• 证明初始资本来源的文件。

如果无法通过文件对资金来源做出合理解释，无论交易金额大小，银行都有权拒绝处理该笔交易。

税费

在希腊购买房产时，买方通常需要缴纳相当于房产计税价值 3% 的产权过户税（除非特定新建房屋适用增值税制度）。

同时需要明确的是，出售加密货币本身可能产生的利润所得税属于另一个独立的问题。

截至目前，希腊一直在完善对加密资产的税务监管。2026 年，政府提出了针对加密货币资本收益引入特殊税收制度的计划，但相关法规仍处于完善阶段，因此交易结构应提前与希腊税务顾问进行沟通。

AILIT Group 如何提供帮助

如果投资者的资本为加密货币，AILIT Group 可以协助规划并组织房产购买的全过程：

• 筛选房产；
• 与律师对接；
• 协助办理银行合规审查；
• 协调会计师和公证处的工作；
• 交易全程法律支持；
• 后续的工程建设或资产管理。

我们在各个阶段为投资者保驾护航，并提前协助准备全套文件，以最大限度减少资金来源审查过程中的延迟风险。

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本文经希腊建筑与房地产开发领域专家 Alexey Fatuev 审核。