Acheter un bien immobilier en Grèce avec des cryptomonnaies en 2026 : que permet réellement la loi ?

Peut-on acheter un bien immobilier directement en cryptomonnaie ?

Ces deux dernières années, on me pose de plus en plus souvent la même question : « Est-il possible d’acheter un bien immobilier en Grèce avec du Bitcoin, de l’Ethereum ou du USDT ? »

La réponse n’est pas aussi simple qu’il y paraît.

D’un point de vue juridique, acheter directement un bien immobilier en cryptomonnaie en Grèce est pratiquement impossible. Les transactions immobilières sont formalisées devant notaire, et les règlements doivent être effectués en euros, conformément aux exigences des banques, des autorités fiscales et de la législation européenne sur la lutte contre le blanchiment d’argent (AML).

Cependant, cela ne signifie pas qu’un investisseur dont le capital est détenu en cryptomonnaies ne peut pas acquérir de bien immobilier.

Ce qui a changé après l’introduction de MiCA

Depuis le 30 décembre 2024, le règlement MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) est pleinement applicable sur le territoire de l’Union européenne, établissant pour la première fois des règles unifiées pour le marché des cryptomonnaies dans tous les pays membres. En Grèce, ses dispositions ont été déclinées par la loi nationale n° 5193/2025, qui a défini les compétences de la Banque de Grèce et d’autres organismes de régulation.

Cela ne veut pas dire pour autant que l’on peut payer un bien immobilier directement en Bitcoin.

Le règlement MiCA encadre l’activité des prestataires de services sur crypto-actifs, l’octroi de licences, la protection des investisseurs et la transparence des opérations. En revanche, l’achat immobilier reste soumis aux règles ordinaires du droit civil et fiscal.

Comment s’effectue réellement l’achat immobilier avec un capital en cryptomonnaie

En pratique, le schéma est le suivant :

• l’investisseur détient son capital en cryptomonnaie ;
• les crypto-actifs sont vendus via une plateforme d’échange légale ou un prestataire agréé ;
• les fonds sont versés sur un compte bancaire en euros ;
• la banque procède à la vérification de l’origine des fonds (Proof of Funds / Source of Wealth) ;
• ce n’est qu’après cette étape que l’argent est utilisé pour l’achat du bien immobilier.

C’est l’étape de la conformité bancaire (compliance) qui s’avère la plus cruciale.

Ce que vérifie la banque grecque

La banque demandera presque systématiquement de justifier l’origine des fonds.

En général, il peut être nécessaire de fournir :

• l’historique d’achat des cryptomonnaies ;
• les relevés de la plateforme d’échange ;
• l’historique des mouvements d’actifs ;
• les documents KYC ;
• des relevés bancaires ;
• les documents prouvant la source initiale du capital.

Si l’origine des fonds ne peut pas être expliquée par des pièces justificatives, la banque est en droit de refuser l’opération, quel que soit le montant de la transaction.

Fiscalité

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce, l’acquéreur s’acquitte généralement d’une taxe sur le transfert de propriété s’élevant à 3 % de la valeur fiscale du bien (sauf si le régime de la TVA s’applique à certains logements neufs).

Dans le même temps, il est important de comprendre que l’imposition éventuelle des plus-values issues de la vente de la cryptomonnaie elle-même constitue une question distincte.

À ce jour, la Grèce continue de perfectionner la réglementation fiscale des crypto-actifs. Pour 2026, le gouvernement a présenté des projets visant à introduire un régime fiscal spécifique pour les plus-values sur cryptomonnaies ; toutefois, le cadre normatif est encore en cours d’élaboration, c’est pourquoi la structure de la transaction doit être discutée au préalable avec un conseiller fiscal grec.

Comment AILIT Group vous accompagne

Si le capital de l’investisseur est en cryptomonnaie, AILIT Group aide à organiser l’ensemble du processus d’achat immobilier :

• sélection du bien ;
• relation avec les avocats ;
• accompagnement pour la conformité bancaire ;
• coordination des comptables et notaires ;
• suivi juridique de la transaction ;
• construction ultérieure ou gestion du bien.

Nous accompagnons les investisseurs à toutes les étapes et les aidons à préparer le dossier documentaire à l’avance afin de minimiser les risques de retard lors de la vérification de l’origine des fonds.

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Article vérifié par Alexey Fatuev — expert dans le domaine de la construction et de la promotion immobilière en Grèce.