Immobilienkauf in Griechenland mit Kryptowährung im Jahr 2026: Was erlaubt das Gesetz wirklich?

Kann man Immobilien direkt mit Kryptowährung kaufen?

In den letzten zwei Jahren wurde mir immer wieder dieselbe Frage gestellt: „Kann ich in Griechenland eine Immobilie mit Bitcoin, Ethereum oder USDT kaufen?“

Die Antwort ist nicht so einfach, wie es scheint.

Aus rechtlicher Sicht ist der direkte Kauf einer Immobilie mit Kryptowährung in Griechenland praktisch unmöglich. Immobiliengeschäfte werden über einen Notar abgewickelt, und Zahlungen müssen in Euro unter Einhaltung der Vorgaben von Banken, Finanzbehörden und der EU-Gesetzgebung zur Bekämpfung von Geldwäsche (AML) erfolgen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Investor, dessen Kapital in Kryptowährung vorliegt, keine Immobilie erwerben kann.

Was sich nach der Einführung von MiCA geändert hat

Seit dem 30. Dezember 2024 ist die MiCA-Verordnung (Markets in Crypto-Assets Regulation) in der gesamten Europäischen Union vollständig in Kraft. Sie hat erstmals einheitliche Regeln für den Kryptomarkt in allen EU-Ländern geschaffen. In Griechenland wurden ihre Bestimmungen durch das nationale Gesetz Nr. 5193/2025 ergänzt, das die Befugnisse der Bank von Griechenland und anderer Regulierungsbehörden festlegt.

Dies bedeutet keineswegs, dass Immobilien direkt mit Bitcoin bezahlt werden können.

MiCA regelt die Aktivitäten von Krypto-Dienstleistern, die Lizenzierung, den Anlegerschutz und die Transparenz von Transaktionen. Der Immobilienkauf unterliegt hingegen weiterhin den gewöhnlichen Regeln des Zivil- und Steuerrechts.

Wie der Immobilienkauf mit Kryptokapital tatsächlich abläuft

In der Praxis sieht der Ablauf wie folgt aus:

• Der Investor hält sein Kapital in Kryptowährung;
• Die Krypto-Assets werden über eine legale Börse oder einen lizenzierten Anbieter verkauft;
• Die Gelder gehen in Euro auf einem Bankkonto ein;
• Die Bank führt eine Prüfung der Herkunft der Mittel durch (Proof of Funds / Source of Wealth);
• Erst danach werden die Mittel für den Immobilienkauf verwendet.

Gerade die Phase der Banken-Compliance ist der entscheidende Schritt.

Was die griechische Bank prüft

Die Bank wird fast immer einen Nachweis über die Herkunft der Mittel verlangen.

In der Regel können folgende Unterlagen erforderlich sein:

• Kaufhistorie der Kryptowährung;
• Auszüge der Krypto-Börse;
• Historie der Asset-Bewegungen;
• KYC-Dokumente;
• Bankauszüge;
• Dokumente zum Nachweis der ursprünglichen Kapitalquelle.

Kann die Herkunft der Mittel nicht dokumentiert und nachgewiesen werden, ist die Bank berechtigt, die Durchführung der Transaktion unabhängig vom Geschäftswert zu verweigern.

Steuern

Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zahlt der Käufer in der Regel eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % des steuerlichen Werts des Objekts (sofern nicht bei bestimmten Neubauten die Mehrwertsteuerregelung greift).

Gleichzeitig ist zu beachten, dass eine eventuelle Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf der Kryptowährung selbst ein separates Thema ist.

Derzeit entwickelt Griechenland die steuerliche Regulierung von Krypto-Assets weiter. Für 2026 hat die Regierung Pläne angekündigt, eine spezielle Regelung für die Besteuerung von Kapitalerträgen aus Kryptowährungen einzuführen. Da sich der rechtliche Rahmen jedoch noch im Aufbau befindet, sollte die Deal-Struktur vorab mit einem griechischen Steuerberater besprochen werden.

Wie die AILIT Group unterstützt

Wenn das Kapital des Investors in Kryptowährung vorliegt, hilft die AILIT Group bei der Organisation des gesamten Immobilienkaufprozesses:

• Immobilienauswahl;
• Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten;
• Begleitung der Banken-Compliance;
• Koordination von Buchhaltern und Notaren;
• Rechtliche Begleitung der Transaktion;
• Anschließende Bauausführung oder Immobilienverwaltung.

Wir begleiten Investoren in allen Phasen und unterstützen frühzeitig bei der Vorbereitung des Dokumentenpakets, um Verzögerungen bei der Prüfung der Mittelherkunft zu minimieren.

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Artikel geprüft von Alexey Fatuev — Experte für Bauwesen und Immobilienentwicklung in Griechenland.