100 שאלות לפני רכישת נדל"ן ביוון: צ'ק-ליסט למשקיע

מסמכים ובדיקה משפטית

לפני חתימה על כל מסמך, חיוני לוודא את הניקיון המשפטי של הנכס:

• מי הבעלים והאם הבעלות מאומתת?
• האם יש על הנכס משכנתאות, עיקולים או סכסוכים משפטיים?
• האם הנכס רשום בטאבו (Land Registry)?
• האם השטח בפועל והגבולות תואמים למסמכים?
• האם ישנן זכויות מעבר, חובות או מיסים שלא שולמו?
• האם כל התוספות והשיפוצים עברו לגליזציה?
• האם תנאי החזרת המקדמה מפורטים בחוזה?
• מה תפקידם של עורך הדין העצמאי והנוטריון בעסקה?
• מהם לוחות הזמנים לחתימה על החוזה ורישום הבעלות?

קרקע ובנייה

אם אתם מתכננים לבנות או לרכוש קרקע:

• מהו מקדם הבנייה והאם יש גישה רשמית?
• האם הגבולות אושרו על ידי מודד?
• האם ישנן מגבלות: סטטוס יער, אזורי Natura, אזורים ארכיאולוגיים או חופיים?
• האם התשתיות מחוברות (מים, חשמל, ביוב)?
• מהי מורכבות השטח והאם מותר לבנות בריכה?
• האם ניתן לפצל את החלקה?
• מהם שלבי הפרויקט, לוחות הזמנים לקבלת היתרים ופיקוח על הבנייה?
• האם הנכס מתאים לשיטת ה-”antiparochi”?

חישובים פיננסיים

• האם המחיר תואם לשוק והאם יש הערכת שמאי עצמאית?
• האם העמלה כלולה במחיר?
• מהן ההוצאות הנלוות: מס רכישה, נוטריון, עורך דין, מהנדס, רישום?
• האם נדרשים AFM (מספר מס) וחשבון בנק?
• כיצד לאמת את מקור הכספים ולהימנע מחסימת תשלומים?
• איזה רזרבה פיננסית יש להשאיר?

מצב הבית

• מתי נבנה הבית והאם יש היתר בנייה?
• האם הנכס תואם לתוכניות?
• האם היסודות, החשמל, האינסטלציה והגג נבדקו?
• האם יש סימני רטיבות או סדקים?
• מהי יעילות האנרגיה ועלות התיקונים הפוטנציאליים?
• מי מבצע את המסירה הסופית והאם יש אחריות על העבודה?

השכרה ותפעול

• מהן ההוצאות השנתיות: ENFIA, חשבונות, κοινόχρηστα, ביטוח, תחזוקת בריכה וגינה?
• האם מותרת השכרה לטווח קצר והאם נדרש רישום?
• מהי העונתיות, שיעור התפוסה הממוצע והתשואה נטו?
• מי מנהל את הנכס ומהם תנאי הניהול?
• האם יש מגבלות של המתחם וביקוש לאורך כל השנה?
• הערכת מיקומים: אפוקורונאס (Apokoronas), חרסוניסוס (Hersonissos), רתימנו (Rethymno).

תושבות וגולדן ויזה

• האם הנכס מתאים לגולדן ויזה ומהו סף ההשקעה באזור?
• האם ניתן לכלול בני משפחה בבקשה?
• מהן ההתחייבויות לגבי מגורים, השכרה ומכירה עתידית?
• איך התהליך עובד ומה קורה לתושבות בעת מכירה?
• מי יסייע בהוצאת AFM, פתיחת חשבון וליווי לאחר העסקה?