קנייה והחזקה של נכס
مقدمة בעת רכישת נכס ביוון: כמה לשלם ואיך לא להפסיד את הכסף
מצאתם וילה או דירה ביוון, הסכמתם על המחיר, והמוכר מבקש לשלם reservation deposit — מקדמה לשריון הנכס. בדיוק בשלב זה קונה זר עלול לעשות את אחת הטעויות היקרות ביותר: תחילה להעביר את הכסף, ורק לאחר מכן להתחיל לבדוק את הנכס.
ביוון, תנאי ההזמנה תלויים בעסקה הספציפית. לכן, אין “מקדמה נכונה” אוניברסלית. הנתון החשוב ביותר אינו גובה התשלום, אלא התנאים שבכתב המגדירים את תשלומו והחזרתו. AILIT Group ממליצה שמסמך השריון יגדיר באופן ברור את הנכס, הסכום, לוח הזמנים, תנאי ההחזר ומקבל הכסף.
מה לבדוק לפני תשלום המקדמה
לפני העברת הכסף, הקונה חייב להבין בדיוק למי הוא משלם ועל מה. ב-reservation agreement יש לציין במפורש:
- הנכס, הקונה והמוכר
- סכום ותקופת השריון
- הצעדים הבאים של הצדדים
- הנסיבות להחזר או חילוט הכסף
חשוב במיוחד לציין מה יקרה אם הבדיקה המשפטית או הטכנית תגלה בעיה: שעבודים, אי-התאמה במסמכים, חריגות בנייה בלתי חוקיות, בעיות בהיתרים או אי-יכולת להשתמש בנכס כפי שתכנן הקונה.
בדיקה משפטית ובדיקה טכנית הן פרוצדורות שונות: עורך הדין בודק את הבעלות, הרישום והשעבודים, בעוד שמהנדס בודק גבולות, היתרים, גישה ותקינות טכנית של הנכס.
מקדמה להחזר (refundable) או ללא החזר (non-refundable)?
אין להתייחס למילים refundable ו-non-refundable כאל פורמליות גרידא. תנאי ההחזר חייבים להירשם במפורש בהסכם.
מצב מסוכן הוא תשלום מקדמה שאינה ניתנת להחזר לפני השלמת ה-due diligence או לפני הבנת מסלול התשלום הבנקאי. AILIT Group ממליצה בחום שלא להעביר סכום גדול או מקדמה שאינה ניתנת להחזר לפני תיאום הליך התשלום מול הבנק.
קראו עוד: כיצד להעביר כספים בבטחה לרכישת נכס ביוון.
ומה אם הנכס נרכש עבור Golden Visa?
כאן הבדיקה חשובה במיוחד. עצם עובדת רכישת הנכס עדיין אינה אומרת שהנכס עומד בדרישות התוכנית. הקטגוריה, המחיר, השטח, המיקום ואופן השימוש חייבים להתאים לתנאים המעודכנים של Golden Visa.
לדוגמה, עבור נכסים מיוחדים עם סף של €250,000, יש לאשר את ההתאמה לקטגוריית התוכנית הספציפית עוד לפני תשלום המקדמה.
כלל הזהב של הקונה
הסדר חייב להיות כדלקמן:
- בחירת הנכס
- הסכמה על המחיר
- בדיקת תנאי ההזמנה
- due diligence משפטי וטכני
- בדיקת מסלול התשלום הבנקאי
- רק לאחר מכן, תנועת כספים בטוחה בהתאם למסמכי העסקה
תשובות מועילות בנוגע למסמכים, AFM, בדיקת נכסים והוצאות מרוכזות ב-FAQ של AILIT Group.
כבר מצאתם נכס ביוון והמוכר מבקש מקדמה? שלחו ל-AILIT Group את הקישור לנכס ואת תנאי השריון — ואנו נעזור לקבוע אילו נושאים יש לבדוק לפני התשלום.
המאמר נבדק על ידי אלכסיי פטוב — מומחה בתחום הבנייה ופיתוח נדל”ן ביוון.