משפט ומסים
ירושת נדל"ן ביוון: איך לשמור על ההון המשפחתי לדורות
רכישת נדל”ן ביוון אינה רק השקעה להיום. עבור לקוחות אמידים רבים, זהו חלק מההון המשפחתי שאמור להניב הכנסה, לשמור על ערכו ולעבור בעתיד לילדים או לנכדים ללא סכסוכים, מיסים מפתיעים והליכים משפטיים של שנים.
הטעות העיקרית של משקיעים היא לחשוב על הירושה רק לאחר הרכישה. יש לדון במבנה הבעלות הנכון עוד לפני תשלום המקדמה, במקביל למודל המיסוי, המשפטי וההשקעתי של הפרויקט.
גם תושבי חוץ יורשים נדל”ן ביוון
מס הירושה היווני חל על נכסים הממוקמים ביוון, ללא קשר לשאלה אם בעל הנכס היה תושב מס במדינה או גר בחו”ל. היורש הוא הנישום, והנטל הסופי תלוי בערך הנכס, בדרגת הקרבה המשפחתית ובהטבות הקבועות בחוק.
לבעל נכס זר חשוב לקבוע מראש:
- מי בדיוק יהיו היורשים;
- האם נערכה צוואה ובאיזו מדינה;
- האם קיימות סתירות בין מסמכים מסמכויות שיפוט שונות;
- כיצד יועבר החלק בנדל”ן או בחברה;
- האם ליורשים יהיו מספיק אמצעים נזילים לתשלום מיסים והוצאות.
אם לא עושים זאת מראש, וילה יוקרתית, מלון או חלקת אדמה עלולים להפוך עבור המשפחה לנכס מורכב ויקר.
אדם פרטי או חברה
עבור וילה משפחתית יחידה, בעלות פרטית פשוטה היא לרוב המודל המובן ביותר. אך כאשר מדובר בפורטפוליו נכסים, השקעות משותפות, עסק מלונאי או יזמות נדל”ן, ניתן לשקול מבנה תאגידי.
לכל מודל יש השלכות משלו על הירושה, האחריות, המיסוי והמכירה העתידית. לכן, לפני העסקה יש להשוות בין אפשרויות הבעלות על נדל”ן כאדם פרטי לבין בעלות באמצעות חברה, ולקבל את ההחלטה הסופית יחד עם עורך דין ויועץ מס יווניים.
חשוב להבין: חברה אינה פותרת באופן אוטומטי את כל סוגיות הירושה. יש להגדיר מראש את חלוקת המניות, סמכויות המנהלים, נהלי יציאת שותפים והפעולות במקרה של מות אחד השותפים.
אילו לוחות זמנים אסור לפספס
לפי הכללים הרשמיים, הצהרת מס ירושה מוגשת בדרך כלל תוך שישה חודשים אם המוות אירע ביוון, ותוך שנה אחת אם אירע מחוץ למדינה. לאחר רכישת נדל”ן בירושה, השינויים חייבים להשתקף גם בהצהרת E9 תוך המועד הקבוע.
בנפרד, יש לבדוק התחייבויות בנקאיות, משכנתאות, רישום בטאבו, מס ENFIA, חובות שירותים עירוניים וקיומם של שותפים בבעלות.
מה קורה ל-Golden Visa
אין להניח שמעמד המשקיע עובר אוטומטית ליורשים יחד עם הנדל”ן. זכות הבעלות ומעמד ההגירה הם נושאים משפטיים נפרדים. יש לבדוק כל מקרה לגופו תוך התחשבות בכללי Golden Visa העדכניים, הרכב המשפחה והבסיס המשפטי להנפקת רישיון השהייה.
כיצד AILIT Group מלווה השקעות משפחתיות
AILIT Group עוזרת למשקיעים לא רק לרכוש נכס, אלא לבנות מודל בעלות לטווח ארוך. החברה בוחרת נכסים להשקעה ונכסים בלעדיים, מארגנת בדיקת נאותות (due diligence) משפטית והנדסית, ומתרגלת את עבודת עורכי הדין, הנוטריונים, רואי החשבון והמהנדסים.
משקיע יכול לבחון פרויקטים של AILIT Group או לבקש איתור מותאם אישית של בית מגורים משפחתי, מלון, חלקת אדמה, נכס היסטורי או אי פרטי.
ניהול הון חכם אינו מתחיל בשאלה “מה לקנות?”, אלא בשאלה: כיצד הנכס הזה יעבוד עבור המשפחה בעוד עשר, עשרים וחמישים שנה?
לדיון חסוי על מבנה העסקה והעברת הנכס בעתיד, ניתן ליצור קשר עם AILIT Group.
המאמר נבדק על ידי אלכסיי פטואב (Alexey Fatuev) — מומחה בתחום הבנייה ופיתוח הנדל”ן ביוון.