Héritage immobilier en Grèce : préserver le patrimoine familial sur plusieurs générations

L’achat d’un bien immobilier en Grèce n’est pas seulement un investissement pour aujourd’hui. Pour de nombreux clients fortunés, il s’agit d’une partie du patrimoine familial destinée à générer des revenus, à préserver sa valeur et à être transmise aux enfants ou petits-enfants sans conflits, taxes inattendues ni procédures judiciaires s’étalant sur des années.

La principale erreur d’un investisseur est de ne penser à la succession qu’après l’achat. La structure de propriété adéquate doit être discutée avant le versement de l’acompte, en parallèle du modèle fiscal, juridique et d’investissement du projet.

Les non-résidents héritent également de biens immobiliers en Grèce

L’impôt grec sur les successions s’applique aux biens situés en Grèce, que le propriétaire ait été résident fiscal du pays ou qu’il ait vécu à l’étranger. L’héritier devient le redevable de l’impôt, et la charge fiscale finale dépend de la valeur du bien, du degré de parenté et des exonérations prévues par la loi.

Pour un propriétaire étranger, il est essentiel de déterminer à l’avance :

• qui seront précisément les héritiers ;
• si un testament a été rédigé et dans quel pays ;
• s’il existe des contradictions entre les documents de différentes juridictions ;
• comment les parts immobilières ou de la société seront transmises ;
• si les héritiers disposeront de liquidités suffisantes pour payer les taxes et frais.

Faute d’anticipation, une villa de valeur, un hôtel ou un terrain peut se transformer en un actif complexe et coûteux pour la famille.

Personne physique ou société

Pour une villa familiale unique, la détention en nom propre est souvent le modèle le plus clair. En revanche, pour un portefeuille immobilier, des investissements conjoints, des projets hôteliers ou de promotion immobilière, une structure corporate peut être envisagée.

Chaque modèle comporte des conséquences spécifiques pour la succession, la responsabilité, la fiscalité et la revente ultérieure. Par conséquent, il est nécessaire de comparer les options de détention en nom propre ou via une société avant la transaction, et de prendre la décision finale en concertation avec un avocat et un conseiller fiscal grec.

Il est primordial de comprendre qu’une société ne résout pas automatiquement toutes les questions successorales. La répartition des parts, les pouvoirs des dirigeants, les modalités de sortie des associés et la marche à suivre en cas de décès d’un associé doivent être définis au préalable.

Les délais à ne pas manquer

Selon les règles officielles, la déclaration d’impôt sur les successions est généralement déposée dans les six mois si le décès est survenu en Grèce, et dans l’année s’il a eu lieu à l’étranger. Après l’acquisition d’un bien par succession, les modifications doivent également être reportées sur la déclaration E9 dans le délai prescrit.

Il convient également de vérifier les engagements bancaires, les hypothèques, l’enregistrement au cadastre, l’ENFIA, les dettes de charges et l’existence de copropriétaires.

Que devient le Golden Visa

Il ne faut pas partir du principe que le statut d’investisseur est transmis automatiquement aux héritiers avec le bien immobilier. Le droit de propriété et le statut migratoire sont deux questions juridiques distinctes. Chaque cas doit être examiné individuellement au regard des règles actuelles du Golden Visa, de la composition de la famille et du motif de délivrance du titre de séjour.

Comment AILIT Group accompagne les investissements familiaux

AILIT Group aide les investisseurs non seulement à acquérir un bien, mais à établir un modèle de propriété à long terme. L’entreprise sélectionne des biens d’investissement et exclusifs, organise les vérifications juridiques et techniques (due diligence) et coordonne le travail des avocats, notaires, comptables et ingénieurs.

L’investisseur peut explorer les projets d’AILIT Group ou solliciter une recherche personnalisée pour une résidence familiale, un hôtel, un terrain, un bien historique ou une île privée.

Une gestion patrimoniale avisée ne commence pas par la question « qu’acheter ? », mais par la question : comment cet actif servira-t-il la famille dans dix, vingt et cinquante ans ?

Pour une discussion confidentielle sur la structuration de la transaction et la transmission future de l’actif, vous pouvez contacter AILIT Group.

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Article vérifié par Alexey Fatuev — expert dans le domaine de la construction et du développement immobilier en Grèce.