Immobilienerbschaft in Griechenland: So sichern Sie Ihr Familienvermögen über Generationen

Der Kauf von Immobilien in Griechenland ist nicht nur eine Investition für den Moment. Für viele vermögende Kunden ist er Teil des Familienkapitals, das Erträge erwirtschaften, seinen Wert erhalten und künftig ohne Konflikte, unerwartete Steuern und jahrelange Gerichtsverfahren an Kinder oder Enkel übergehen soll.

Der größte Fehler eines Investors besteht darin, erst nach dem Kauf über die Erbschaft nachzudenken. Die richtige Eigentümerstruktur sollte vor der Anzahlung besprochen werden, zeitgleich mit dem Steuer-, Rechts- und Investitionsmodell des Projekts.

Auch Nicht-Residente erben Immobilien in Griechenland

Die griechische Erbschaftssteuer gilt für Immobilien in Griechenland, unabhängig davon, ob der Eigentümer im Land steueransässig war oder im Ausland lebte. Steuerpflichtig wird der Erbe, und die endgültige Steuerlast hängt vom Immobilienwert, dem Verwandtschaftsgrad und den gesetzlichen Freibeträgen ab.

Für einen ausländischen Eigentümer ist es wichtig, vorab zu klären:

• wer genau die Erben sein werden;
• ob ein Testament vorliegt und in welchem Land es errichtet wurde;
• ob Widersprüche zwischen Dokumenten verschiedener Rechtsordnungen bestehen;
• wie Anteile an der Immobilie oder Gesellschaft übertragen werden;
• ob den Erben ausreichend liquide Mittel zur Verfügung stehen, um Steuern und Kosten zu begleichen.

Wird dies nicht im Voraus erledigt, können eine wertvolle Villa, ein Hotel oder ein Grundstück zu einer komplexen und kostspieligen Belastung für die Familie werden.

Einzelperson oder Gesellschaft

Für eine einzelne Familienvilla ist das einfache persönliche Eigentum oft das verständlichste Modell. Bei einem Immobilienportfolio, gemeinsamen Investitionen, Hotelgeschäften oder Projektentwicklungen kann jedoch eine Unternehmensstruktur in Betracht gezogen werden.

Jedes Modell hat eigene Konsequenzen für Erbschaft, Haftung, Besteuerung und den späteren Wiederverkauf. Daher ist es notwendig, vor dem Geschäft die Optionen des Eigentums als Einzelperson oder über eine Gesellschaft zu vergleichen und die finale Entscheidung gemeinsam mit einem griechischen Anwalt und Steuerberater zu treffen.

Wichtig zu verstehen: Eine Gesellschaft löst Erbschaftsfragen nicht automatisch. Anteilsverteilung, Befugnisse der Geschäftsführer, Regelungen zum Ausscheiden von Partnern und das Vorgehen im Todesfall eines Beteiligten müssen im Voraus festgelegt werden.

Wichtige Fristen, die eingehalten werden müssen

Nach den offiziellen Regeln wird die Erbschaftssteuererklärung in der Regel innerhalb von sechs Monaten eingereicht, wenn der Todesfall in Griechenland eintrat, und innerhalb eines Jahres, wenn er außerhalb des Landes eintrat. Nach dem Erwerb von Immobilien durch Erbschaft müssen die Änderungen auch innerhalb der festgelegten Frist in der E9-Erklärung ausgewiesen werden.

Zusätzlich müssen Bankverbindlichkeiten, Hypotheken, Grundbucheintragungen, ENFIA, Nebenkostenschulden und Miteigentumsverhältnisse geprüft werden.

Was passiert mit der Golden Visa

Man darf nicht davon ausgehen, dass der Investorenstatus zusammen mit der Immobilie automatisch auf die Erben übergeht. Eigentumsrecht und Aufenthaltsstatus sind unterschiedliche rechtliche Fragen. Jeder Fall muss einzeln unter Berücksichtigung der aktuellen Golden-Visa-Regeln, der Familienkonstellation und der Rechtsgrundlage für die Aufenthaltserlaubnis geprüft werden.

Wie AILIT Group Familieninvestitionen begleitet

AILIT Group hilft Investoren nicht nur beim Kauf eines Objekts, sondern beim Aufbau eines langfristigen Eigentumsmodells. Das Unternehmen wählt Investment- und Exklusivimmobilien aus, organisiert die rechtliche und technische Due Diligence und koordiniert die Arbeit von Anwälten, Notaren, Buchhaltern und Ingenieuren.

Investoren können die Projekte von AILIT Group prüfen oder eine individuelle Suche nach einer Familienresidenz, einem Hotel, einem Grundstück, einer historischen Immobilie oder einer Privatinsel anfordern.

Kluges Vermögensmanagement beginnt nicht mit der Frage „Was soll ich kaufen?“, sondern mit der Frage: Wie wird dieses Vermögen der Familie in zehn, zwanzig und fünfzig Jahren dienen?

Für ein vertrauliches Gespräch über die Strukturierung der Transaktion und die zukünftige Übertragung des Vermögenswertes können Sie sich an die AILIT Group wenden.

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Artikel geprüft von Alexey Fatuev — Experte für Bauwesen und Immobilienentwicklung in Griechenland.