Наследование недвижимости в Греции: как сохранить семейный капитал на поколения

Покупка недвижимости в Греции — это не только инвестиция на сегодняшний день. Для многих состоятельных клиентов это часть семейного капитала, который должен приносить доход, сохранять стоимость и в будущем перейти детям или внукам без конфликтов, неожиданных налогов и многолетних судебных процедур.

Главная ошибка инвестора — задумываться о наследовании уже после покупки. Правильная структура владения должна обсуждаться до внесения аванса, одновременно с налоговой, юридической и инвестиционной моделью проекта.

Недвижимость в Греции наследуют и нерезиденты

Греческий налог на наследство распространяется на имущество, расположенное в Греции, независимо от того, был собственник резидентом страны или жил за границей. Налогоплательщиком становится наследник, а итоговая нагрузка зависит от стоимости имущества, степени родства и предусмотренных законом льгот.

Иностранному собственнику важно заранее определить:

• кто именно будет наследником;
• составлено ли завещание и в какой стране;
• нет ли противоречий между документами разных юрисдикций;
• как будет передаваться доля в недвижимости или компании;
• хватит ли наследникам ликвидных средств для оплаты налогов и расходов.

Если этого не сделать заранее, ценная вилла, гостиница или земельный участок могут превратиться для семьи в сложный и дорогой актив.

Физическое лицо или компания

Для одной семейной виллы простое личное владение нередко оказывается наиболее понятной моделью. Но при портфеле объектов, совместных инвестициях, гостиничном бизнесе или девелопменте может рассматриваться корпоративная структура.

У каждой модели свои последствия для наследования, ответственности, налогообложения и дальнейшей продажи. Поэтому до сделки необходимо сравнить варианты владения недвижимостью на физическое лицо или через компанию, а окончательное решение принимать вместе с греческим адвокатом и налоговым консультантом.

Важно понимать: компания не решает автоматически все наследственные вопросы. Нужно заранее определить распределение долей, полномочия управляющих, порядок выхода партнёров и действия в случае смерти одного из участников.

Какие сроки нельзя пропустить

По официальным правилам декларация по налогу на наследство обычно подаётся в течение шести месяцев, если смерть произошла в Греции, и в течение одного года — если она произошла за пределами страны. После приобретения недвижимости по наследству изменения также отражаются в декларации E9 в установленный срок.

Отдельно необходимо проверить банковские обязательства, ипотеку, кадастровую регистрацию, ENFIA, коммунальные долги и наличие совладельцев.

Что происходит с Golden Visa

Нельзя исходить из того, что вместе с недвижимостью наследникам автоматически переходит и статус инвестора. Право собственности и миграционный статус — разные юридические вопросы. Каждый случай необходимо проверять отдельно с учётом действующих правил Golden Visa, состава семьи и основания для выдачи разрешения на проживание.

Как AILIT Group сопровождает семейные инвестиции

AILIT Group помогает инвесторам не просто приобрести объект, а выстроить долгосрочную модель владения. Компания подбирает инвестиционные и эксклюзивные объекты, организует юридическую и техническую проверку, координирует работу адвокатов, нотариусов, бухгалтеров и инженеров.

Инвестор может изучить проекты AILIT Group или обратиться за индивидуальным подбором семейной резиденции, гостиницы, земельного участка, исторического объекта либо частного острова.

Грамотное управление капиталом начинается не с вопроса «что купить?», а с вопроса: как этот актив будет работать на семью через десять, двадцать и пятьдесят лет?

Для конфиденциального обсуждения структуры сделки и будущей передачи актива можно связаться с AILIT Group.

---

Статья проверена Алексеем Фатуевым — экспертом в сфере строительства и девелопмента недвижимости в Греции.