Κληρονομιά ακινήτων στην Ελλάδα: Πώς να διατηρήσετε την οικογενειακή περιουσία για γενιές

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα δεν είναι απλώς μια επένδυση για το σήμερα. Για πολλούς εύπορους πελάτες, αποτελεί μέρος της οικογενειακής περιουσίας που πρέπει να αποδίδει εισόδημα, να διατηρεί την αξία της και μελλοντικά να μεταβιβαστεί στα παιδιά ή στα εγγόνια χωρίς διαμάχες, απρόβλεπτους φόρους και πολυετείς δικαστικές διαμάχες.

Το μεγαλύτερο λάθος ενός επενδυτή είναι να σκέφτεται την κληρονομιά μετά την αγορά. Η κατάλληλη δομή ιδιοκτησίας πρέπει να συζητείται πριν από την προκαταβολή, ταυτόχρονα με το φορολογικό, νομικό και επενδυτικό μοντέλο του έργου.

Τα ακίνητα στην Ελλάδα κληρονομούνται και από μη κατοίκους

Ο ελληνικός φόρος κληρονομιάς επιβάλλεται σε περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα, ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης ήταν φορολογικός κάτοικος της χώρας ή ζούσε στο εξωτερικό. Φορολογούμενος γίνεται ο κληρονόμος, και η τελική επιβάρυνση εξαρτάται από την αξία της περιουσίας, τον βαθμό συγγένειας και τις προβλεπόμενες από τον νόμο απαλλαγές.

Για έναν αλλοδαπό ιδιοκτήτη είναι σημαντικό να καθορίσει εκ των προτέρων:

• ποιοι ακριβώς θα είναι οι κληρονόμοι·
• εάν έχει συνταχθεί διαθήκη και σε ποια χώρα·
• εάν υπάρχουν αντιφάσεις μεταξύ εγγράφων διαφορετικών δικαιοδοσιών·
• πώς θα μεταβιβαστεί το μερίδιο στο ακίνητο ή την εταιρεία·
• εάν οι κληρονόμοι θα διαθέτουν επαρκή ρευστότητα για την πληρωμή φόρων και εξόδων.

Εάν αυτό δεν γίνει εκ των προτέρων, μια πολύτιμη βίλα, ένα ξενοδοχείο ή ένα οικόπεδο μπορεί να μετατραπεί σε ένα σύνθετο και δαπανηρό βάρος για την οικογένεια.

Φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία

Για μία οικογενειακή βίλα, η απλή ατομική ιδιοκτησία είναι συχνά το πιο σαφές μοντέλο. Ωστόσο, σε περιπτώσεις χαρτοφυλακίου ακινήτων, κοινών επενδύσεων, ξενοδοχειακών επιχειρήσεων ή ανάπτυξης ακινήτων, μπορεί να εξεταστεί μια εταιρική δομή.

Κάθε μοντέλο έχει τις δικές του συνέπειες για την κληρονομιά, την ευθύνη, τη φορολογία και τη μελλοντική μεταπώληση. Επομένως, πριν από τη συναλλαγή είναι απαραίτητο να συγκριθούν οι επιλογές ιδιοκτησίας ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω εταιρείας, ενώ η τελική απόφαση πρέπει να λαμβάνεται μαζί με Έλληνα δικηγόρο και φορολογικό σύμβουλο.

Είναι σημαντικό να κατανοήσετε: η εταιρεία δεν λύνει αυτόματα όλα τα κληρονομικά ζητήματα. Πρέπει να καθοριστούν εκ των προτέρων η κατανομή των μεριδίων, οι αρμοδιότητες των διαχειριστών, η διαδικασία αποχώρησης εταίρων και οι ενέργειες σε περίπτωση θανάτου ενός εκ των συμμετεχόντων.

Ποιες προθεσμίες δεν πρέπει να χάσετε

Σύμφωνα με τους επίσημους κανόνες, η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται συνήθως εντός έξι μηνών εάν ο θάνατος συνέβη στην Ελλάδα, και εντός ενός έτους εάν συνέβη στο εξωτερικό. Μετά την απόκτηση ακινήτου μέσω κληρονομιάς, οι αλλαγές πρέπει επίσης να αποτυπώνονται στη δήλωση Ε9 εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας.

Επιπλέον, πρέπει να ελεγχθούν οι τραπεζικές υποχρεώσεις, οι υποθήκες, η εγγραφή στο κτηματολόγιο, ο ΕΝΦΙΑ, οι οφειλές κοινής ωφέλειας και η ύπαρξη συνιδιοκτητών.

Τι συμβαίνει με τη Golden Visa

Δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι το καθεστώς επενδυτή μεταβιβάζεται αυτόματα στους κληρονόμους μαζί με το ακίνητο. Το δικαίωμα ιδιοκτησίας και το μεταναστευτικό καθεστώς είναι διαφορετικά νομικά ζητήματα. Κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά, λαμβάνοντας υπόψη τους ισχύοντες κανόνες της Golden Visa, τη σύνθεση της οικογένειας και τη νομική βάση έκδοσης της άδειας διαμονής.

Πώς η AILIT Group υποστηρίζει τις οικογενειακές επενδύσεις

Η AILIT Group βοηθά τους επενδυτές όχι απλώς να αγοράσουν ένα ακίνητο, αλλά να δημιουργήσουν ένα μακροπρόθεσμο μοντέλο ιδιοκτησίας. Η εταιρεία επιλέγει επενδυτικά και αποκλειστικά ακίνητα, οργανώνει το νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) και συντονίζει τις εργασίες δικηγόρων, συμβολαιογράφων, λογιστών και μηχανικών.

Ο επενδυτής μπορεί να μελετήσει τα έργα της AILIT Group ή να ζητήσει εξατομικευμένη αναζήτηση για οικογενειακή κατοικία, ξενοδοχείο, οικόπεδο, ιστορικό ακίνητο ή ιδιωτικό νησί.

Η σωστή διαχείριση κεφαλαίου δεν ξεκινά με την ερώτηση «τι να αγοράσω;», αλλά με την ερώτηση: πώς θα λειτουργεί αυτό το περιουσιακό στοιχείο για την οικογένεια μετά από δέκα, είκοσι και πενήντα χρόνια;

Για μια εμπιστευτική συζήτηση σχετικά με τη δομή της συναλλαγής και τη μελλοντική μεταβίβαση του ακινήτου, μπορείτε να επικοινωνήσετε με την AILIT Group.

---

Το άρθρο ελέγχθηκε από τον Alexey Fatuev — ειδικό στον τομέα των κατασκευών και της ανάπτυξης ακινήτων στην Ελλάδα.