משפט ומסים
מיסי מקרקעין והטבות מס ביוון בשנת 2026: מה שחשוב למשקיע לדעת
רכישת נדל”ן ביוון אינה רק הזדמנות לשמור על ההון, לייצר הכנסה יציבה משכירות או לקבל תושבות אירופית. לכל משקיע חשוב להבין מראש אילו מיסים ישלם, אילו הטבות מס זמינות וכיצד לארגן נכון את הרכישה, הבנייה והניהול השוטף של הנכס.
תכנון מס נכון מעלה באופן משמעותי את תשואת ההשקעה ומסייע למנוע הוצאות בלתי צפויות.
מס על הכנסה משכירות
אם הנכס בבעלות אדם פרטי, ההכנסה משכירות ממוסה לפי מדרגות מס פרוגרסיביות.
| הכנסה שנתית | שיעור המס |
|---|---|
| עד €12,000 | 15% |
| מ-€12,001 עד €35,000 | 35% |
| מעל €35,000 | 45% |
דוגמה לחישוב
עבור הכנסה משכירות של 20,000 אירו בשנה, המס מחושב כדלקמן:
- ה-€12,000 הראשונים — 15%;
- ה-€8,000 הנותרים — 35%.
משום כך, מומלץ לחשב מראש את התשואה הנקייה של הנכס עוד לפני הרכישה.
ניכויי מס והטבות
ממשלת יוון ממשיכה לעודד את שוק הנדל”ן. כיום, משקיעים יכולים ליהנות מהצעדים הבאים:
- תוכניות להחזרת נכסים ריקים לשוק השכירות;
- פטור ממס ל-3 שנים עבור נכסים מסוימים שלא הושכרו בעבר;
- אפשרות להכיר בחלק מההוצאות בעת החזקת נכס באמצעות חברה (ישות משפטית);
- שינויים נידונים במדרגות המס עבור בעלי נכסים ברמת הכנסה בינונית.
החקיקה מתעדכנת באופן שוטף, ולכן מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי לפני הרכישה.
הוצאות נוספות של בעל הנכס
מעבר למס הכנסה משכירות, בעל נכס נושא בדרך כלל בהוצאות הבאות:
- מס מקרקעין שנתי (ENFIA);
- חשבונות וספקים (חשמל, מים וכד’);
- דמי ניהול ותחזוקת המבנה/המתחם;
- ביטוח נכס;
- שירותי רואה חשבון;
- דמי ניהול הנכס בעת השכרתו.
חישוב מקיף של כלל ההוצאות מאפשר לראות את הרווחיות האמיתית של ההשקעה.
מדוע חשוב לבחור בשותף הנכון
קבוצת AILIT Group מלווה לקוחות בכל השלבים של עבודה עם נדל”ן ביוון. החברה מספקת מעטפת שירותים מלאה:
- איתור ובחירת מגרשים לבנייה;
- ניתוח פוטנציאל ההשקעה של המגרש;
- בדיקה משפטית מקיפה לנכס (Due Diligence);
- ליווי עסקת הקנייה והמכירה;
- ייעוץ בנושאי מיסוי בשיתוף עם מומחים יוונים;
- הנפקת כל האישורים וההיתרים הנדרשים;
- תכנון ואדריכלות;
- בניית וילות, בנייני מגורים, מתחמי דירות ונדל”ן מסחרי;
- פיקוח עליון על הבנייה;
- סיוע בקבלת גולדן ויזה (Golden Visa);
- ניהול נכסים לאחר סיום הבנייה;
- ליווי מקיף למשקיעים בכל שלבי שלבי הפרויקט.
AILIT Group — יזם נדל”ן במעגל מלא (Full-Cycle Developer)
בשונה מרוב סוכנויות הנדל”ן, AILIT Group אינה מסתפקת במכירת נכסים. החברה מבצעת באופן עצמאי:
- איתור מגרשים בעלי פוטנציאל גבוה;
- פיתוח קונספט לפרויקטים יזמיים;
- תכנון אדריכלי לבניינים;
- הוצאת היתרי בנייה;
- ארגון וניהול הבנייה;
- גיוס משקיעים לפרויקטים גדולים;
- ייעוץ בנושאי השקעות, מיסוי, יזמות וניהול נדל”ן.
בזכות גישה זו, הלקוח נהנה משותף אמין אחד המלווה את הפרויקט מצירוף המגרש ועד למסירת המפתח והתפעול השוטף.
למידע נוסף על החברה והפרויקטים:
סיכום
השקעות נדל”ן ביוון יכולות להניב הכנסה יציבה לאורך שנים רבות. עם זאת, ההצלחה תלויה לא רק בבחירת הנכס, אלא גם בתכנון מס נכון, במבנה עסקה מדויק ובליווי מקצועי.
קבוצת AILIT Group מסייעת למשקיעים למצוא את הפתרון האופטימלי, לחשב הוצאות עתידיות, לבחור מגרש, לבנות נכס “עד המפתח” ולזכות בליווי ייעוצי מלא בכל שלבי פרויקט ההשקעה.
המאמר נבדק על ידי אלכסיי פטואב — מומחה בתחום הבנייה ויזמות הנדל”ן ביוון.