מהפנייה הראשונה ועד למסירת הנכס

רכישת קרקע ובנייה ביוון היא רצף מבוקר: הכנת הרוכש, בדיקת הקרקע, חתימה ורישום, תכנון ורישוי, ואז העברת כספים לפי התקדמות מתועדת. מחיר נמוך אינו מפצה על בעלות לא ברורה, היעדר גישה חוקית או קרקע שאינה מאפשרת את הבנייה המתוכננת.

לוח זמנים משוער

שלב	זמן מקובל
AFM ותיק הרוכש	1–3 שבועות
בדיקה משפטית והנדסית	2–6 שבועות
חוזה והשלמת הרכישה	2–6 שבועות לאחר בדיקה מוצלחת
תכנון ראשוני ומדידות	3–8 שבועות
אישורים והיתר בנייה	לרוב 3–9+ חודשים
בניית וילה	לרוב 10–18+ חודשים
חיבורים ומסירה	2–8 שבועות

1. מטרה ותקציב כולל

הגדירו שימוש אישי, שכירות ארוכה, נופש או מכירה. התקציב כולל קרקע, מסים וסגירה, תכנון, היתר, בנייה, חיבורי תשתית, פיתוח, ריהוט, אנשי מקצוע ורזרבה. השוו פרויקטים ואז מגרשים המתאימים לבריף.

2. AFM ותיק ציות

כל רוכש זקוק למספר מס יווני AFM. תושב חוץ יכול להגיש דרך myAADE בעצמו או באמצעות מיופה כוח, ולמנות נציג מס לפי הצורך. עורך דין או רואה חשבון מרכז זיהוי, כתובת, ייפוי כוח, תרגומים מאושרים ואפוסטיל בהתאם למקרה.

הכינו תושבות מס, מקור כספים ותיעוד בנקאי מלא לבדיקות AML/KYC. חשבון יווני עשוי להיות נוח או להידרש בידי בנק מסוים, אך יש לבדוק זאת לפי מבנה העסקה. כל תשלום צריך להיות בנקאי וניתן למעקב.

3. שמירה מותנית ושתי בדיקות עצמאיות

מסמך שמירה צריך לציין את הקרקע, הסכום, המועד, מחזיק הכסף ותנאי החזר אם הבדיקות נכשלות. עורך הדין העצמאי של הרוכש בודק שרשרת בעלות, קדסטר/מרשם, משכנתאות, עיקולים, תביעות וזיקות הנאה. הנוטריון מאמת את השטר אך אינו מחליף ייעוץ עצמאי לרוכש.

מהנדס ומודד משווים שטר, מפה וגבולות ובודקים שטח, קואורדינטות, דרך חוקית וזכויות בנייה. הם בוחנים מגבלות תכנון, יער, עתיקות, חוף ושמורות, וכן שיפוע, קרקע, קירות תמך, תשתיות וגישה לציוד. בעלות נקייה אינה מבטיחה שהקרקע בת-בנייה.

4. רכישה ורישום

לאחר בדיקות חיוביות הנוטריון מכין את השטר. המשקיע בודק תרגום, משלם מס העברה חל והמחיר וחותם בעצמו או בייפוי כוח תקף. לאחר מכן השטר נרשם במשרד המוסמך. ההגנה נובעת מהשטר ומרישומו, לא מהסכם השמירה.

5. תכנון, עלות והיתר

האדריכל והמהנדסים מכינים מדידה, אדריכלות, קונסטרוקציה, אנרגיה ומערכות. קבעו שרטוטים ומפרט מפורט: שטחים, חומרים, החרגות, מע״מ, חיבורים, עבודות חוץ ונוהל שינויים. המהנדס האחראי מגיש ב-e-Adeies; אין להתחיל לפני האישורים הדרושים. ראו שירותים מקצועיים.

6. תשלומי בנייה בשלבים

אבני דרך טיפוסיות: התארגנות; חפירה/יסודות/שלד; קירות/גג/איטום; מערכות ראשוניות, חלונות ובידוד; גמרים; חוץ, בדיקות ומסירה. האחוזים נכתבים בחוזה. לפני כל העברה המשקיע מקבל חשבונית, דוח, תמונות ואישור מפקח אם הוסכם. אין לשלם הרבה מעבר להתקדמות. שינוי מחיר או זמן נחתם לפני ביצוע.

7. הגנות וערבויות

ההגנה כוללת בעלות רשומה, חוזה בנייה מלא עם תוכניות, מחיר ושלבים, פיקוח עצמאי, חשבוניות, ביטוחים מתאימים וסעיפי איחור, ליקויים, ביטול וסכסוך. עיכבון, ערבות ביצוע או ערבות בנקאית קיימים רק אם סוכמו במפורש. עורך הדין היווני מאשר זכויות חוקיות וחוזיות בגין ליקויים.

אי אפשר להבטיח באחריות זמן רשות, שווי עתידי או תשואת שכירות. אפשר לשלוט בתיעוד, בחלוקת סיכון ובתשלום לאחר התקדמות מאומתת.

8. מסירה ותפעול

לפני התשלום האחרון ערכו רשימת ליקויים, בדקו מערכות וקבלו מפתחות, תוכניות מאושרות, היתרים, אישורים, אחריות ומדריכים. להשכרה הסדירו ביטוח, תחזוקה, חשבונאות ורישומים. הצוות שלנו יכול לתאם בריף ראשוני.

מידע כללי בלבד, לא ייעוץ משפטי, מס או השקעות. קבלו ייעוץ יווני עצמאי ועדכני לפני התחייבות כספית. עודכן: יולי 2026.