Vom Erstkontakt bis zur fertigen Immobilie

Ein Grundstückskauf mit Neubau in Griechenland ist eine kontrollierte Abfolge: Käufer vorbereiten, Grundstück prüfen, Kauf beurkunden und registrieren, planen und genehmigen, danach Baugelder gegen nachgewiesenen Fortschritt freigeben.

Typischer Zeitrahmen

Phase	Richtwert
AFM und Käuferunterlagen	1–3 Wochen
Rechtliche und technische Prüfung	2–6 Wochen
Kaufvertrag und Abschluss	2–6 Wochen nach positiver Prüfung
Entwurf und Vermessung	3–8 Wochen
Genehmigungen	meist 3–9+ Monate
Villenbau	meist 10–18+ Monate
Anschlüsse und Übergabe	2–8 Wochen

1. Strategie und Gesamtbudget

Klären Sie Eigennutzung, Langzeit- oder Ferienvermietung beziehungsweise Verkauf. Kalkulieren Sie Grundstück, Steuern, Abschluss, Planung, Genehmigung, Bau, Anschlüsse, Außenanlagen, Möbel, Berater und Reserve. Vergleichen Sie Projekte und wählen Sie erst danach passende Grundstücke.

2. AFM und Compliance

Jeder Käufer benötigt eine griechische Steuernummer (AFM). Nichtansässige beantragen sie über myAADE selbst oder durch eine bevollmächtigte Person; gegebenenfalls wird ein Steuervertreter benannt. Anwalt oder Steuerberater koordiniert Ausweis, Anschrift, Vollmacht, beglaubigte Übersetzungen und Apostille.

Bereiten Sie Steuerwohnsitz, Herkunft der Mittel und lückenlose Bankbelege für AML/KYC-Prüfungen vor. Ein griechisches Konto kann praktisch sein oder von einer Bank verlangt werden, ist aber für die konkrete Struktur zu prüfen. Zahlungen bleiben unbar und nachvollziehbar.

3. Reservierung und doppelte Due Diligence

Eine Reservierung muss Grundstück, Betrag, Frist, Verwahrer und Rückzahlung bei negativer Prüfung schriftlich regeln. Der unabhängige Käuferanwalt prüft Eigentumskette, Kataster/Grundbuch, Hypotheken, Pfändungen, Ansprüche und Dienstbarkeiten. Der Notar beurkundet, ersetzt aber keine Käuferberatung.

Ingenieur und Vermesser gleichen Titel, Katasterplan und Grenzen ab und prüfen Fläche, Koordinaten, legalen Straßenzugang und Bebaubarkeit. Hinzu kommen Planungs-, Forst-, Archäologie-, Küsten- und Naturschutzauflagen sowie Hang, Boden, Stützwände, Versorgungsleitungen und Baustellenzufahrt. Ein sauberer Titel allein bedeutet nicht, dass gebaut werden darf.

4. Kauf und Registrierung

Nach positiver Prüfung erstellt der Notar die Urkunde. Der Käufer prüft die Übersetzung, zahlt die anwendbare Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis und unterschreibt selbst oder per gültiger Vollmacht. Anschließend wird die Urkunde beim zuständigen Kataster/Grundbuch eingetragen. Eigentumsschutz entsteht durch Urkunde und Eintragung, nicht durch die Reservierung.

5. Planung, Festpreisgrundlage und Genehmigung

Architekt und Fachingenieure erstellen Vermessungs-, Architektur-, Tragwerks-, Energie- und Haustechnikplanung. Legen Sie Zeichnungen und eine detaillierte Leistungsbeschreibung mit Materialien, Ausschlüssen, Mehrwertsteuer, Anschlüssen, Außenarbeiten und Nachtragsverfahren fest. Der verantwortliche Ingenieur reicht über e-Adeies ein; ohne erforderliche Genehmigungen darf nicht begonnen werden. Geeignete Partner finden Sie unter Dienstleistungen.

6. Bauzahlungen nach Meilensteinen

Übliche Stufen sind Baustelleneinrichtung; Erdarbeiten/Fundament/Rohbau; Mauerwerk/Dach/Abdichtung; Rohinstallation, Fenster und Dämmung; Ausbau; Außenarbeiten, Tests und Übergabe. Prozentsätze gehören in den Vertrag. Vor jeder Überweisung erhält der Investor Rechnung, Fortschrittsbericht, Fotos und – falls vereinbart – die Bestätigung des Bauüberwachers. Zahlen Sie nicht weit vor. Preis- oder Terminänderungen werden vor Ausführung schriftlich vereinbart.

7. Sicherheiten

Zum Schutz gehören eingetragener Titel, vollständiger Bauvertrag samt Plänen, Preis und Meilensteinen, unabhängige Überwachung, Rechnungen, einschlägige Versicherungen sowie Regeln zu Verzug, Mängeln, Kündigung und Streit. Einbehalt, Erfüllungssicherheit oder Bankgarantie gelten nur, wenn ausdrücklich vereinbart. Gesetzliche und vertragliche Mängelrechte lässt der griechische Anwalt bestätigen.

Behördenfristen, Marktwert und Mietrendite sind nicht seriös garantierbar. Kontrollierbar sind Dokumentation, Risikoverteilung und „Zahlung nach geprüftem Fortschritt“.

8. Übergabe

Vor Schlusszahlung: Mängelliste erstellen, Anlagen testen und Schlüssel, genehmigte Pläne, Genehmigungen, Zertifikate, Garantien und Handbücher übernehmen. Für Vermietung Versicherungen, Wartung, Buchhaltung und Registrierungen einrichten. Über Kontakt kann ein Erstbriefing koordiniert werden.

Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Vor Zahlungen aktuelle unabhängige Beratung in Griechenland einholen. Stand: Juli 2026.