Από το πρώτο αίτημα έως την παράδοση του ακινήτου

Η αγορά γης και η κατασκευή στην Ελλάδα είναι μια ελεγχόμενη ακολουθία: προετοιμασία αγοραστή, έλεγχος γης, συμβόλαιο και καταχώριση, μελέτες και άδεια, κατασκευή και παράδοση. Η σειρά έχει σημασία· χαμηλή τιμή δεν διορθώνει ασαφή τίτλο, παράνομη πρόσβαση ή ανεπαρκή δυνατότητα δόμησης.

Ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα

Στάδιο	Συνήθης χρόνος
ΑΦΜ και φάκελος αγοραστή	1–3 εβδομάδες
Νομικός και τεχνικός έλεγχος	2–6 εβδομάδες
Συμβόλαιο και ολοκλήρωση αγοράς	2–6 εβδομάδες μετά τους ελέγχους
Προμελέτη και αποτυπώσεις	3–8 εβδομάδες
Εγκρίσεις και οικοδομική άδεια	συνήθως 3–9+ μήνες
Κατασκευή βίλας	συνήθως 10–18+ μήνες
Συνδέσεις και παράδοση	2–8 εβδομάδες

1. Στόχος και συνολικός προϋπολογισμός

Καθορίστε προσωπική χρήση, μακροχρόνια ή τουριστική μίσθωση ή μεταπώληση. Ο συνολικός προϋπολογισμός περιλαμβάνει γη, φόρους, συμβολαιογραφικά, μελέτες, άδεια, κατασκευή, συνδέσεις, διαμόρφωση, επίπλωση, αμοιβές και αποθεματικό. Συγκρίνετε υλοποιήσιμες επενδύσεις και έπειτα κατάλληλα οικόπεδα.

2. ΑΦΜ και φάκελος επενδυτή

Κάθε αγοραστής χρειάζεται ΑΦΜ. Ο κάτοικος εξωτερικού μπορεί να αιτηθεί μέσω myAADE ο ίδιος ή με εξουσιοδοτημένο πρόσωπο και, όπου απαιτείται, να ορίσει φορολογικό εκπρόσωπο. Δικηγόρος ή λογιστής οργανώνει ταυτότητα, διεύθυνση, στοιχεία επικοινωνίας, πληρεξούσιο, μεταφράσεις και apostille ανά περίπτωση.

Προετοιμάστε φορολογική κατοικία, προέλευση κεφαλαίων και πλήρη τραπεζική διαδρομή για τους ελέγχους AML/KYC. Ελληνικός λογαριασμός μπορεί να είναι πρακτικός ή να ζητηθεί από τράπεζα, αλλά εξετάζεται ανά συναλλαγή. Όλες οι πληρωμές πρέπει να είναι ιχνηλάσιμες.

3. Νομικός και τεχνικός έλεγχος

Τυχόν κράτηση πρέπει να είναι γραπτή, να προβλέπει επιστροφή εάν αποτύχουν οι έλεγχοι και να αναφέρει ποιος κρατά τα χρήματα. Ο ανεξάρτητος δικηγόρος ελέγχει αλυσίδα κυριότητας, Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο, βάρη, κατασχέσεις, διεκδικήσεις και δουλείες. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη, αλλά δεν υποκαθιστά τη συμβουλή του αγοραστή.

Μηχανικός και τοπογράφος ελέγχουν τίτλο, όρια, εμβαδόν, συντεταγμένες, νόμιμη οδική πρόσβαση και δυνατότητα/όρους δόμησης. Ερευνούν δασικούς, αρχαιολογικούς, αιγιαλού, Natura και πολεοδομικούς περιορισμούς, καθώς και κλίση, έδαφος, αντιστηρίξεις, δίκτυα και πρόσβαση εργοταξίου. Καθαρός τίτλος δεν σημαίνει αυτομάτως οικοδομήσιμη γη.

4. Αγορά και καταχώριση

Μετά από θετικά αποτελέσματα, ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει το συμβόλαιο. Ο αγοραστής ελέγχει μετάφραση, πληρώνει τον εφαρμοζόμενο φόρο και το τίμημα και υπογράφει αυτοπροσώπως ή με έγκυρο πληρεξούσιο. Το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Η προστασία προκύπτει από το συμβόλαιο και την καταχώρισή του, όχι από την κράτηση.

5. Μελέτη, κόστος και άδεια

Αρχιτέκτονας και μηχανικοί εκπονούν τοπογραφική, αρχιτεκτονική, στατική, ενεργειακή και Η/Μ μελέτη. Πριν την έναρξη, οριστικοποιήστε σχέδια και αναλυτική προδιαγραφή με υλικά, εξαιρέσεις, ΦΠΑ, εξωτερικά έργα, δίκτυα και διαδικασία αλλαγών. Η άδεια υποβάλλεται από αρμόδιο μηχανικό μέσω e-Άδειες. Δεν αρχίζει κατασκευή χωρίς τις απαιτούμενες εγκρίσεις. Δείτε τις διαθέσιμες επαγγελματικές υπηρεσίες.

6. Τμηματικές πληρωμές κατασκευής

Το συμβόλαιο συνδέει τις πληρωμές με μετρήσιμα ορόσημα: εγκατάσταση εργοταξίου· εκσκαφές/θεμελίωση/σκελετός· τοιχοποιίες/στέγη/στεγάνωση· Η/Μ πρώτης φάσης, κουφώματα και μόνωση· τελειώματα· εξωτερικά έργα, δοκιμές και παράδοση. Τα ποσοστά γράφονται ρητά. Πριν από κάθε μεταφορά παρέχονται τιμολόγιο, έκθεση, φωτογραφίες και, εφόσον συμφωνηθεί, πιστοποίηση επιβλέποντα. Κάθε αλλαγή τιμής ή χρόνου υπογράφεται πριν εκτελεστεί.

7. Προστασία και εγγυήσεις

Ο επενδυτής προστατεύεται με καταχωρισμένο τίτλο, πλήρες κατασκευαστικό συμβόλαιο, σχέδια και προδιαγραφές, ανεξάρτητη επίβλεψη, παραστατικά, ασφάλιση όπου εφαρμόζεται, ρήτρες καθυστέρησης/ελαττωμάτων/λύσης και σαφή επίλυση διαφορών. Παρακράτηση, εγγύηση καλής εκτέλεσης ή τραπεζική εγγύηση υπάρχουν μόνο αν συμφωνηθούν ρητά. Έλληνας δικηγόρος επιβεβαιώνει τα νόμιμα και συμβατικά δικαιώματα για ελαττώματα.

Κανείς δεν μπορεί υπεύθυνα να εγγυηθεί χρόνο δημόσιας αρχής, αξία μεταπώλησης ή απόδοση. Μπορούν να ελεγχθούν η τεκμηρίωση, η διαφάνεια και η πληρωμή μετά από επαληθευμένη πρόοδο.

8. Παράδοση

Πριν την τελική πληρωμή καταγράψτε ελλείψεις, δοκιμάστε εγκαταστάσεις και παραλάβετε κλειδιά, εγκεκριμένα σχέδια, άδειες, πιστοποιητικά, εγγυήσεις και οδηγίες. Για μίσθωση οργανώστε ασφάλιση, συντήρηση, λογιστική και υποχρεωτικές εγγραφές. Η ομάδα επικοινωνίας μπορεί να συντονίσει το αρχικό επενδυτικό brief.

Γενική ενημέρωση, όχι νομική, φορολογική ή επενδυτική συμβουλή. Λάβετε τρέχουσες ανεξάρτητες γνωμοδοτήσεις πριν δεσμεύσετε κεφάλαια. Ενημέρωση: Ιούλιος 2026.