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Gewerbliches Immobilienmanagement in Griechenland: So schützen Sie sich vor säumigen Mietern
Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland stellen sich viele Investoren dieselbe Frage: „Was passiert, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?“
Diese Frage ist absolut berechtigt. Im Internet hält sich hartnäckig das Gerücht, es sei in Griechenland nahezu unmöglich, einen Mieter zu räumen. Das ist jedoch ein Mythos. Das Gesetz schützt sowohl den Mieter als auch den Eigentümer. Das Entscheidende ist, den Mietvertrag korrekt aufzusetzen und das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren einzuhalten.
Der Mietvertrag — der wichtigste Schutz des Eigentümers
Nahezu alle langfristigen Mietverträge in Griechenland müssen im elektronischen System der AADE (Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen) registriert werden.
Gerade der registrierte Vertrag dient im Streitfall als Hauptbeweis für die Rechte des Eigentümers.
Vor Unterzeichnung des Mietvertrags wird empfohlen:
- die Identität des Mieters zu überprüfen;
- dessen Einkommen und Arbeitsplatz zu prüfen;
- eine Kaution zu verlangen (in der Praxis entspricht die Kaution üblicherweise ein bis zwei Monatsmieten, sofern nicht anders vereinbart).
Wenn der Mieter nicht mehr zahlt
Zahlt der Mieter die Miete nicht, darf der Eigentümer weder eigenmächtig die Schlösser auswechseln noch den Strom abstellen oder persönliche Gegenstände des Mieters entfernen. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist gesetzlich verboten.
Die griechische Gesetzgebung sieht ein spezielles gerichtliches Verfahren vor — den Räumungsbefehl und die Beitreibung von Mietrückständen (Διαταγή Απόδοσης Μισθίου). Dieses Verfahren ermöglicht es dem Eigentümer, ohne ein monatelanges Hauptsacheverfahren gerichtlichen Schutz zu erlangen, sofern alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Ablauf des Verfahrens:
- Offizielle schriftliche Aufforderung (Mahnung) an den Mieter.
- Bleibt die Zahlung aus, reicht der Anwalt einen Antrag bei Gericht ein.
- Bei Einhaltung des Verfahrens erlässt das Gericht einen Räumungsbefehl samt Zahlungsanordnung.
- Das Dokument wird durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt.
Kurzzeit- und Langzeitvermietung — unterschiedliche Regeln
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Vermietung über Kurzzeitvermietungsplattformen und die klassische Langzeitvermietung unterschiedlichen Regeln unterliegen.
- Langzeitvermietung: Es gelten die Bestimmungen des Zivilrechts sowie der registrierte Mietvertrag.
- Kurzzeitvermietung: Der Eigentümer ist verpflichtet, besondere steuerliche Vorschriften einzuhalten, das Objekt im entsprechenden Register anzumelden und die Einkünfte ordnungsgemäß zu deklarieren.
Vor der Wahl einer Vermietungsstrategie sollten daher nicht nur die potenziellen Renditen, sondern auch die rechtlichen Besonderheiten des jeweiligen Modells bewertet werden.
Lassen sich diese Risiken versichern?
Ja. Viele europäische Versicherungsgesellschaften bieten Policen an, die Folgendes abdecken:
- Sachschäden;
- Haftpflicht;
- in bestimmten Fällen — das Risiko von Mietausfällen.
Die Versicherungsbedingungen variieren jedoch je nach Anbieter und Vertrag, weshalb sie vor Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden sollten.
Wie die AILIT Group unterstützt
Der Kauf einer Anlageimmobilie ist erst der erste Schritt.
Die AILIT Group unterstützt Investoren bei der Objektauswahl, der rechtlichen Prüfung (Due Diligence), der Abwicklung der Transaktion und der Auswahl des optimalen Vermietungsmodells und arbeitet eng mit Anwälten, Steuerberatern und Hausverwaltungen zusammen.
Unser Ziel ist es, dass Ihre Immobilie Erträge erwirtschaftet und rechtlich bestmöglich abgesichert ist.
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Artikel geprüft von Alexey Fatuev — Experten für Bau- und Immobilienentwicklung in Griechenland.