Gestion immobilière commerciale en Grèce : comment se protéger contre les locataires indélicats

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce, de nombreux investisseurs se posent la même question : « Que faire si le locataire cesse de payer ? »

Cette interrogation est tout à fait légitime. On lit parfois sur Internet qu’il est presque impossible d’expulser un locataire en Grèce. C’est en réalité un mythe. La loi protège aussi bien le locataire que le propriétaire. L’essentiel est de rédiger correctement le contrat de bail et de respecter la procédure légale établie.

Le bail — la principale protection du propriétaire

Quasiment tous les baux d’habitation de longue durée en Grèce doivent être enregistrés dans le système électronique de l’AADE (Autorité indépendante des recettes publiques).

C’est précisément le bail enregistré qui constitue la preuve principale des droits du propriétaire en cas de litige.

Avant de signer le contrat, il est recommandé de :

• vérifier l’identité du locataire ;
• vérifier ses revenus et son lieu de travail ;
• demander un dépôt de garantie (en pratique, la caution équivaut généralement à un ou deux mois de loyer, sauf accord contraire entre les parties).

Si le locataire cesse de payer

Si le locataire ne règle plus son loyer, le propriétaire n’a pas le droit de changer les serrures de sa propre initiative, de couper l’électricité ou d’expulser les affaires du locataire. L’expulsion sauvage est strictement interdite par la loi.

La législation grecque prévoit une procédure judiciaire spécifique : l’ordonnance d’expulsion et de recouvrement des loyers impayés (Διαταγή Απόδοσης Μισθίου). Celle-ci permet au propriétaire de s’adresser au tribunal sans passer par un procès au fond de plusieurs mois, à condition que les exigences légales soient respectées.

Ordre des démarches :

1. Notification officielle au locataire.
2. En l’absence de paiement, l’avocat saisit le tribunal.
3. Si la procédure est respectée, le tribunal peut délivrer une ordonnance d’expulsion et de recouvrement des impayés.
4. Le document est exécuté par un huissier de justice.

Location courte durée et longue durée : des règles différentes

Il est important de comprendre que la location via des plateformes de réservation à court terme et la location longue durée classique répondent à des réglementations distinctes.

• Location longue durée : les règles du droit civil et le bail enregistré s’appliquent.
• Location courte durée : le propriétaire doit respecter des exigences fiscales particulières, enregistrer le bien dans le registre officiel adéquat et déclarer ses revenus conformément à la loi.

C’est pourquoi, avant de choisir une stratégie locative, il convient d’évaluer non seulement le rendement potentiel, mais aussi les aspects juridiques de chaque modèle.

Est-il possible d’assurer ces risques ?

Oui. De nombreuses compagnies d’assurance européennes proposent des contrats couvrant :

• les dommages aux biens ;
• la responsabilité civile ;
• dans certains cas — le risque de perte de revenus locatifs.

Cependant, les conditions d’assurance varient d’une compagnie et d’un contrat à l’autre ; il convient donc de les examiner attentivement avant toute signature.

Comment AILIT Group vous accompagne

L’achat d’un bien d’investissement n’est que la première étape.

AILIT Group aide les investisseurs à sélectionner les biens, effectuer les vérifications juridiques, organiser le suivi de la transaction, définir le modèle locatif optimal et collabore avec des avocats, des experts-comptables et des sociétés de gestion immobilière.

Notre objectif est de veiller à ce que votre patrimoine immobilier génère des revenus tout en bénéficiant d’une protection juridique optimale.

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Article vérifié par Alexey Fatuev — expert dans le domaine de la construction et du développement immobilier en Grèce.