通过希腊 Golden Visa 获得居留许可：投资者如何通过房地产获得居留身份

希腊仍然是欧洲最具吸引力的投资移民目的地之一。Golden Visa 计划允许非欧盟国家公民通过购买符合条件的房地产或其他投资方式，在希腊获得居留许可。

对于来自哈萨克斯坦、独联体国家以及中东地区的投资者来说，希腊尤其具有吸引力，因为其申请流程清晰、拥有欧洲身份、气候温和、可进入申根区，并且可以投资具有增长潜力的房地产。

什么是希腊 Golden Visa？

Golden Visa 是面向投资者的居留许可。通常情况下，投资者通过在希腊购买房地产获得该居留许可。投资者购买房产、完成所需文件，并获得有效期为 5 年的居留许可，之后可以续签。

该计划的主要优势是，投资者无需长期居住在希腊。房产可以用于自住、长期出租，或作为投资资产持有。

通过 Golden Visa 获得的居留许可也可以覆盖投资者的家庭成员：配偶、子女以及父母。因此，该计划不仅适合个人买家，也适合整个家庭。

2026 年最低投资金额

目前，希腊设有多个投资门槛。

在热门地区，包括雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛，以及人口超过 3,100 人的大型岛屿，房地产最低投资金额为 800,000 欧元。

在希腊其他地区，最低投资门槛为 400,000 欧元。

此外，仍然保留从 250,000 欧元 起的特殊投资选项。例如，将商业用途房产改造为住宅用途的项目，或修复历史建筑的项目。这类项目需要更加仔细的法律和技术尽职调查。

需要注意的是，根据新规定，住宅房产必须符合 Golden Visa 计划的要求，包括最低面积要求以及对短期租赁用途的限制。

为什么投资者选择希腊

希腊吸引投资者，不仅是因为可以获得居留许可，也因为其生活质量高。希腊拥有温和的气候、海岸线、成熟的旅游基础设施、欧洲法律体系，以及稳定的房地产需求。

对于家庭而言，安全、教育、医疗服务以及在申根区内自由旅行的可能性非常重要。对于投资者而言，核心因素包括房地产价值增长、出租机会，以及通过欧洲资产保存资本。

新建房产供应有限的地区尤其值得关注，例如雅典 Riviera、Glyfada、Voula、Vouliagmeni，以及克里特岛具有发展潜力的地区——Chania、Apokoronas、Almyrida、Georgioupolis 和其他靠近海边的位置。

Golden Visa 提供哪些权利？

Golden Visa 赋予持有人在希腊居住的权利，并可根据现行规定在申根区国家之间自由旅行。

投资者及其家庭成员可以获得欧洲居留许可，只要投资持续保持，该许可可每 5 年续签一次。对于希望在欧洲拥有备用居住选择、安排家庭迁居、让子女接受教育，或通过房地产实现资产多元化的人来说，这是一个非常实用的工具。

需要理解的是：Golden Visa 并不等于自动获得公民身份。希腊公民身份只有在满足单独条件后才有可能获得，包括实际居住、掌握语言以及融入当地社会。

Golden Visa 办理的主要阶段

第一阶段是选择房产。在这个阶段，不仅要查看价格，还要确认房产是否符合 Golden Visa 要求，并检查其法律状态、文件、许可、土地登记、房产用途分类以及投资潜力。

第二阶段是法律尽职调查。律师会检查房产、卖方、是否存在抵押或限制、文件是否正确，以及交易是否可以完成。

第三阶段是购买房产并进行公证。交易通过希腊公证人完成，产权随后登记在土地登记处/地籍系统中。

第四阶段是提交居留许可申请。通常，申请文件包括护照、照片、健康保险、购房合同、付款证明、地籍文件以及移民部门要求的其他表格。

第五阶段是领取居留卡。提交申请后，投资者会先收到确认文件，随后获得塑料实体居留卡。

购买前需要注意什么

许多投资者最常见的错误，是只根据价格选择房产。对于 Golden Visa 来说，重要的是房产必须符合项目要求，并且不会在申请居留许可过程中造成问题。

同时，投资者需要提前明确购买目的：自住、获取租金收入、几年后转售，还是保存资本。不同目标会影响地区、房产类型和预算的选择。

例如，克里特岛的别墅可能适合家庭度假和长期价值持有，而雅典或雅典 Riviera 的公寓则可能更适合居住、出租和保持流动性。投资型住宅楼或小型公寓项目，则适合那些不仅希望获得居留身份，同时也希望创造收益型资产的投资者。

Golden Visa 与房地产建设

对于投资者来说，感兴趣的不仅是现成房产，也包括根据客户目标定制建设房地产。这种方式可以从零开始创建项目：别墅、多套公寓楼，或投资型房产。

如果土地选择正确、项目规划专业、顺利获得建筑许可，并且施工成本得到控制，建设项目可能尤其具有盈利性。在这种情况下，投资者获得的不仅是用于 Golden Visa 的房产，更是一个具有附加价值的资产。

AILIT Group 帮助客户完成整个流程——从选择土地和制定项目概念，到施工建设、文件准备，以及后续在希腊的房产管理。

希腊 Golden Visa 适合哪些人？

Golden Visa 适合那些希望通过真实资产获得欧洲居留许可的人，而不是仅仅通过形式上的投资。它适合企业家、家庭、投资者，以及希望有机会在欧洲生活、让孩子接受教育、自由旅行并通过房地产保存资本的人。

对于来自哈萨克斯坦和独联体国家的客户来说，希腊尤其便利：购买房地产的逻辑清晰，人们对海边房产兴趣浓厚，气候具有吸引力，投资者既可以选择现成房产，也可以选择建设个人定制项目。

结论

希腊 Golden Visa 不仅仅是一份居留文件。它是将房地产投资、欧洲身份、家庭安全和长期战略结合在一起的机会。

关键在于选择正确的房产，进行法律审查，并提前明确购买目的。2026 年，该计划的规则变得更加严格，因此专业支持尤为重要。

AILIT Group 在每个阶段为客户提供支持：选择土地或房产、分析投资潜力、建设施工、完成交易，以及后续在希腊的房产管理。