Digitales Kataster in Griechenland 2026: Was sich für ausländische Grundstückskäufer ändert

Im Jahr 2026 schließt Griechenland eines seiner größten Digitalisierungsprojekte im Immobilienbereich ab — den Übergang von dezentralen Papierarchiven der Hypothekenregister zum einheitlichen System Hellenic Cadastre (Ktimatologio). Bis Ende des Jahres sollen alle Immobilien des Landes eine KAEK-Katastagernummer erhalten, und rund 600 Millionen Seiten alter Register werden in ein offizielles digitales Archiv überführt.

Für einen ausländischen Investor bedeutet dies eine transparentere Grundstücksprüfung, schnellen Zugriff auf Informationen und ein geringeres Risiko, Land mit verdeckten rechtlichen Problemen zu erwerben. Ein elektronischer Eintrag allein ersetzt jedoch keine umfassende rechtliche Prüfung.

Was Ktimatologio anzeigt

Im Katastersystem werden folgende Daten erfasst:

• Lage des Grundstücks, seine Grenzen und Fläche;
• Katasternummer KAEK;
• Eingetragener Eigentümer und Art des Eigentumsrechts;
• Hypotheken, Pfändungen, Ansprüche Dritter, Rechtsstreitigkeiten und sonstige eingetragene Belastungen.

Ein Rechtsanwalt kann das Katasterblatt, den Lageplan und die erforderlichen Bescheinigungen aus der Ferne anfordern. Die elektronische Immobilientransaktionsakte führt die Transaktionsdokumente zusammen und beschleunigt die Eigentumseintragung nach der notariellen Beurkundung.

Vor der Leistung einer Anzahlung ist es wichtig, das Grundstück vor dem Kauf in Griechenland unabhängig zu prüfen und sich nicht nur auf den vom Verkäufer vorgelegten Auszug zu verlassen.

Warum eine doppelte Prüfung notwendig ist

Eine zuverlässige Prüfung erfolgt auf zwei Ebenen.

Erste Ebene — Aktueller Ktimatologio-Eintrag

Der Anwalt gleicht Eigentümer, KAEK, Fläche, Grenzen, Eigentumsanteil und eingetragene Belastungen mit der Urkunde des Verkäufers und dem topografischen Plan ab.

Zweite Ebene — Alte Archive der Hypothekenregister

Überprüft werden frühere Verträge, Erbschaften, Schenkungen, Hypotheken, Pfändungen, Ansprüche und die lückenlose Eigentumskette. Dies ist besonders wichtig für Land, das über Jahrzehnte innerhalb einer Familie weitergegeben, durch Ersitzung erworben wurde oder Abweichungen zwischen alten Dokumenten und dem neuen Katastereintrag aufweist.

Die Digitalisierung alter Archive beschleunigt diese Prüfung, ersetzt jedoch nicht die Analyse der Titelhistorie. Ein ursprünglicher Katastereintrag kann Fehler enthalten, und Streitigkeiten über Grenzen oder Eigentumsanteile befinden sich möglicherweise noch im Korrekturverfahren.

Vor welchen Risiken das System Investoren schützt

Eine doppelte Prüfung hilft bei der Aufdeckung von:

• Verkäufern, die nur einen Teilanteil des Grundstücks besitzen;
• Offenen Hypotheken oder Pfändungen;
• Ansprüchen von Erben oder Nachbarn;
• Abweichungen bei Fläche und Grenzen;
• Fehlerhaften Ersteinträgen;
• Fehlen einer lückenlosen Dokumentenkette.

Ein rechtlich einwandfreier Titel garantiert jedoch noch keine Baugenehmigung. Ein Ingenieur prüft separat die städtebauliche Zone, die Bebauungsziffer, die rechtmäßige Zufahrt, Forstkarten, Küstenlinien sowie archäologische und ökologische Beschränkungen. Antworten auf wichtige Fragen ausländischer Käufer finden Sie im FAQ-Bereich der AILIT Group.

Was der Käufer vor der Anzahlung tun muss

Vor Unterzeichnung einer Vorvereinbarung ist Folgendes erforderlich:

1. Einholen einer schriftlichen Rechtsstellungnahme eines Anwalts zum Eigentumsrecht und zur Archivhistorie.
2. Einholen eines Ingenieurgutachtens zu Grenzen und Bautauglichkeit.
3. Sicherstellen, dass alle Unstimmigkeiten vor Zahlung einer nicht rückzahlbaren Anzahlung behoben sind.

Die AILIT Group organisiert die Grundstücksprüfung, die Berechnung des Baupotenzials, die Planung und den anschließenden Bau von Immobilien in Griechenland. Das digitale Kataster macht den Markt transparenter, aber echter Investorenschutz entsteht erst durch die Kombination aus elektronischen Daten, Archivprüfung und technischer Analyse des Grundstücks.

Der Artikel wurde von dem Experten und AAA-Entwickler Alexey Fatuev geprüft.