Οικοδομική άδεια στην Ελλάδα: έγγραφα, προθεσμίες και κίνδυνοι

Η αρχή της διαδρομής: έλεγχος και τεκμηρίωση

Η κατασκευή στην Ελλάδα δεν ξεκινά με την εκσκαφή, αλλά με τον εξονυχιστικό έλεγχο του οικοπέδου και την προετοιμασία των εγγράφων. Ένα λάθος σε αυτό το στάδιο μπορεί να σταματήσει το έργο ακόμη και μετά την αγορά της γης. Η βασική αρχή είναι: πρώτα έλεγχος της γης και του ιστορικού αδειών, μετά αρχιτεκτονική, προϋπολογισμός και κατασκευή.

Πώς εκδίδεται η άδεια

Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός υποβάλλει την αίτηση μέσω του συστήματος e-Adeies. Ο ηλεκτρονικός φάκελος περιλαμβάνει συνήθως:

• Τίτλους ιδιοκτησίας
• Τοπογραφικό διάγραμμα
• Διάγραμμα κάλυψης
• Αρχιτεκτονικές και μηχανολογικές μελέτες
• Μελέτες ενεργειακής απόδοσης
• Δηλώσεις ιδιοκτήτη και απαραίτητες εγκρίσεις

Μετά την έκδοση της άδειας, οι εργασίες μπορούν να ξεκινήσουν. Πριν από τον σχεδιασμό, είναι σημαντικό να ελεγχθεί η χρήση γης και οι ισχύοντες όροι δόμησης. Η αναλυτική διαδικασία προετοιμασίας παρουσιάζεται στη σελίδα «Πώς εργαζόμαστε».

Διάρκεια ισχύος αδειών

Κατά γενικό κανόνα, η άδεια ισχύει για τέσσερα έτη. Υπάρχουν εξαιρέσεις ανάλογα με τον τύπο και την κλίμακα των εργασιών:

Τύπος αντικειμένου / εργασιών	Διάρκεια ισχύος
Τυπική κατασκευή	4 έτη
Κτίρια άνω των 5.000 τ.μ.	6 έτη
Κατεδάφιση, χωματουργικά, κοπή δέντρων	1 έτος

Η παράταση της άδειας εξαρτάται από το στάδιο της κατασκευής και τους ισχύοντες κανονισμούς.

Αλλαγές στο έργο και νομιμοποίηση

Πραγματοποίηση αλλαγών

Οι αλλαγές επιτρέπονται, αλλά δεν μπορούν να γίνουν στο εργοτάξιο με προφορική συμφωνία. Εάν αλλάξουν το εμβαδόν, ο όγκος, οι όψεις, ή οι κατασκευαστικές/μηχανολογικές λύσεις, ο μηχανικός καθορίζει αν αρκεί η ενημέρωση των εγγράφων ή αν απαιτείται αναθεώρηση της άδειας.

Αυθαίρετες κατασκευές

Μια αυθαίρετη κατασκευή δεν μπορεί απλώς να αγνοηθεί σε ένα νέο έργο. Ο μηχανικός πρέπει να συγκρίνει την πραγματική κατάσταση με τις άδειες και να καθορίσει αν είναι δυνατή η νομιμοποίηση, η τακτοποίηση ή η κατεδάφιση. Μόνο τότε υπολογίζεται το νέο αντικείμενο.

Σημαντικές πτυχές: πισίνες και ταυτότητα κτιρίου

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Πρόκειται για τον ψηφιακό τεχνικό φάκελο του ακινήτου, υποχρεωτικό από το 2021. Καταγράφει άδειες, αλλαγές, σχέδια και την πραγματική κατάσταση. Είναι κρίσιμης σημασίας κατά την πώληση ακινήτου.
• Πισίνες: Μια πισίνα πρέπει να περιλαμβάνεται στο έργο από την αρχή. Η διαδικασία εξαρτάται από την κατασκευή, τις διαστάσεις και τους περιορισμούς του οικοπέδου. Σε παραθαλάσσιες, αρχαιολογικές ή προστατευόμενες περιοχές ενδέχεται να απαιτούνται επιπλέον εγκρίσεις.

Παραδείγματα εννοιών παρουσιάζονται στην ενότητα έργων του AILIT Group. Για τον έλεγχο οικοπέδου και εγγράφων, μπορείτε να επικοινωνήσετε με την εταιρεία μας.